Mam mieszkanie i dzieci. Czy dostanę kredyt bez wkładu własnego na większe?
Tak, jeśli masz co najmniej dwoje dzieci, a obecne mieszkanie jest odpowiednio małe: do 50 m² przy dwojgu dzieci, do 75 m² przy trojgu, do 90 m² przy czworgu. Od pięciorga dzieci limit metrażu nie obowiązuje. To jedyny przypadek, w którym Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli kredyt bez wkładu własnego z gwarancją BGK, jest dostępny dla osób, które już mają własne mieszkanie. Wyjątek jest zapisany w ustawie od początku programu, a mimo to większość rodzin z dziećmi skreśla się z niego sama, bo „mam mieszkanie, więc na pewno nie". Poniżej: jak liczyć metry, czy stare mieszkanie trzeba sprzedać, co z domem zamiast mieszkania i jak wygląda gwarancja przy droższej nieruchomości dla większej rodziny.
Czy rodzina z dziećmi może mieć mieszkanie i dostać kredyt bez wkładu własnego?
Może. Podstawowy warunek programu brzmi: nikt z gospodarstwa domowego nie posiada mieszkania ani domu. Ustawa robi od niego wyjątek dla gospodarstw, w których jest co najmniej dwoje dzieci, i wiąże go z powierzchnią posiadanego lokalu:
| Liczba dzieci w gospodarstwie | Maksymalna powierzchnia posiadanego mieszkania lub domu |
|---|---|
| Brak albo jedno | Wyjątek nie działa: nie można posiadać żadnego mieszkania ani domu |
| Dwoje | 50 m² |
| Troje | 75 m² |
| Czworo | 90 m² |
| Pięcioro i więcej | Bez limitu |
Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
Logika jest prosta: program ma pomóc rodzinie, która wyrosła z małego mieszkania i nie ma gotówki na wkład do większego, a nie osobie, która chce dołożyć drugie mieszkanie do posiadanego. Dlatego przy jednym dziecku wyjątku nie ma, a przy większej liczbie dzieci limit rośnie.
To nie jedyny wyjątek od zasady braku własnego mieszkania w tym programie. Osobny wyjątek dotyczy cudzoziemców (patrz: kredyt bez wkładu własnego dla cudzoziemca) i odziedziczonego udziału w nieruchomości (patrz: odziedziczony udział a RKM).
Jak liczyć metry i dzieci?
Powierzchnia
Liczy się powierzchnia użytkowa lokalu albo domu, taka jak w księdze wieczystej, akcie notarialnym albo zaświadczeniu ze spółdzielni. Nie liczy się balkon, piwnica ani komórka lokatorska, jeśli nie są częścią powierzchni użytkowej lokalu. Przy domu chodzi o powierzchnię użytkową budynku, nie o powierzchnię działki. Jeśli dokumenty podają różne wartości (na przykład akt jedną, a spółdzielnia inną), bank oprze się na dokumencie urzędowym - warto to ustalić przed wnioskiem, bo granica 50 m² bywa przekraczana o metr.
Dzieci
Ustawa (art. 2) definiuje dziecko wprost: własne albo przysposobione dziecko osoby prowadzącej gospodarstwo domowe, które jest małoletnie, czyli ma mniej niż 18 lat - albo, niezależnie od wieku, ma orzeczenie o znacznym stopniu niepełnosprawności, o niezdolności do samodzielnej egzystencji lub o niepełnosprawności wydane przed 16. rokiem życia. Dwudziestoletni student mieszkający z rodzicami do liczby dzieci w programie nie wchodzi. Bank wymaga odpisów aktów urodzenia każdego dziecka (przy przysposobieniu dokumentu potwierdzającego przysposobienie), a przy dziecku pełnoletnim z niepełnosprawnością także orzeczenia. Liczy się stan na dzień złożenia wniosku. Dziecko, które urodzi się w trakcie spłaty, nie zmienia kwalifikacji wstecz, ale uruchamia spłatę rodzinną: 20 tysięcy złotych kapitału spłaconego przez BGK przy drugim dziecku i 60 tysięcy przy trzecim i każdym kolejnym.
Kto wnioskuje
Jako para wnioskują małżeństwa albo osoby w związku nieformalnym wychowujące wspólnie co najmniej jedno dziecko - przy dwojgu i większej liczbie dzieci ten warunek jest spełniony z definicji. Osoba samotnie wychowująca dwoje dzieci wnioskuje sama i również korzysta z wyjątku metrażowego.
Typowe sytuacje: kto się kwalifikuje?
| Sytuacja | Czy wyjątek działa | Dlaczego |
|---|---|---|
| Dwoje dzieci, mieszkanie 48 m², kupujemy 70 m² | Tak | Poniżej 50 m² |
| Dwoje dzieci, mieszkanie 54 m² | Nie | Powyżej 50 m²; przy trzecim dziecku limit rośnie do 75 |
| Jedno dziecko, kawalerka 30 m² | Nie | Wyjątek zaczyna się od dwojga dzieci |
| Troje dzieci, dom 70 m² po rodzicach | Tak | Dom też jest objęty wyjątkiem; 70 m² mieści się w 75 |
| Czworo dzieci, mieszkanie 85 m², drugie mieszkanie 30 m² na wynajem | Nie | Wyjątek dotyczy jednego lokalu |
| Pięcioro dzieci, dom 140 m² | Tak | Od pięciorga dzieci bez limitu metrażu |
| Dwoje dzieci, mieszkanie 45 m² darowane teściom rok temu | Nie | Darowizna bliskiej rodzinie blokuje program na 5 lat, niezależnie od metrażu |
| Dwoje dzieci, mieszkanie 45 m² sprzedane pół roku temu | Tak | Sprzedaż nie blokuje; na dziś nie posiadacie nieruchomości, wyjątek nie jest nawet potrzebny |
Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
Czy stare mieszkanie trzeba sprzedać?
Nie. Wyjątek pozwala posiadać dotychczasowe mieszkanie w trakcie wniosku i po uruchomieniu kredytu. Ustawa nie nakłada obowiązku jego sprzedaży ani zakazu wynajmu. Są jednak dwie zasady, o których skrócone opisy programu milczą, a które przesądzają o tym, czy zatrzymanie starego mieszkania się opłaca.
Po pierwsze: w kupowanym mieszkaniu trzeba mieszkać. Bank udziela kredytu na własne potrzeby mieszkaniowe i tak wpisuje cel w umowie - nowe mieszkanie nie może być od początku inwestycją pod wynajem. Jeśli po drodze dostaniecie spłatę rodzinną, ustawa (art. 8 ust. 7) dokłada własny rygor: wynajęcie, użyczenie albo zmiana sposobu użytkowania kredytowanego mieszkania w ciągu 5 lat od otrzymania spłaty rodzinnej oznacza zwrot jej części do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, proporcjonalnie do liczby miesięcy brakujących do końca tego okresu. Wynajmować można więc stare mieszkanie, nie nowe.
Po drugie: dopóki posiadacie stare mieszkanie, spłata rodzinna Wam nie przysługuje. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy BGK spłaca 20 albo 60 tysięcy za kolejne dziecko tylko wtedy, gdy w dniu składania zlecenia gospodarstwo domowe nie posiada żadnej nieruchomości mieszkalnej poza tą kupioną z kredytu. Wyjątek metrażowy pozwala dostać kredyt mimo posiadania mieszkania, ale nie rozciąga się na spłatę rodzinną. Rodzina, która planuje trzecie dziecko i chce zachować stare mieszkanie, wybiera między dochodem z najmu a 60 tysiącami kapitału mniej. Sprzedaż starego mieszkania przed narodzinami kolejnego dziecka otwiera spłatę rodzinną z powrotem.
W praktyce rodziny wybierają jeden z trzech scenariuszy:
- Sprzedaż przed zakupem. Gotówka ze sprzedaży idzie na wkład własny i wyjątek metrażowy przestaje być potrzebny - na dzień wniosku nie posiadacie żadnej nieruchomości. Gwarancja BGK ma sens, jeśli gotówki jest mniej niż 20 procent ceny nowego mieszkania. Spłata rodzinna za kolejne dziecko przysługuje.
- Sprzedaż po zakupie. Kupujecie większe mieszkanie z gwarancją zamiast wkładu, sprzedajecie stare w spokoju i nadpłacacie kredyt. Bank policzy zdolność z obydwoma zobowiązaniami naraz, jeśli na starym mieszkaniu jest jeszcze kredyt. Nadpłata ze sprzedaży w pierwszych 3 latach jest bezpieczna tylko dla części kapitału objętej gwarancją - inna wcześniejsza nadpłata w tym okresie odbiera prawo do spłaty rodzinnej.
- Zatrzymanie i wynajem starego mieszkania. Dozwolone, pod warunkiem że Wy mieszkacie w nowym. Dochód z najmu część banków dolicza do zdolności (zwykle w 60 do 80 procentach, po udokumentowaniu), a rata starego kredytu, jeśli jest, obciąża ją w całości. Cena tego scenariusza: brak spłaty rodzinnej, dopóki stare mieszkanie jest Wasze.
Większa rodzina, droższa nieruchomość: ile pokryje gwarancja?
Rodzina z trojgiem dzieci rzadko szuka kawalerki. Przy większych metrażach i domach pojawia się drugi limit programu: gwarancja BGK nie przekracza 100 tysięcy złotych i nie więcej niż 20 procent wartości nieruchomości (30 procent przy oprocentowaniu stałym). Przykład: dom za 800 tysięcy, wymagany wkład 20 procent to 160 tysięcy. Gwarancja pokryje 100 tysięcy, pozostałe 60 trzeba mieć w gotówce albo zaakceptować wkład poniżej 20 procent z podwyższoną marżą. Program przy droższych nieruchomościach zmniejsza wkład, a nie znosi go do zera.
Dwie rzeczy działają tu na korzyść większych rodzin. Po pierwsze, przy domu jednorodzinnym limit ceny za metr nie obowiązuje (przy bliźniaku i segmencie tylko wtedy, gdy są zapisane jako dom, a nie jako odrębne lokale) - a rodzinie z dziećmi łatwiej o dom pod miastem niż o mieszkanie w limicie. Po drugie, spłata rodzinna: każde kolejne dziecko urodzone w trakcie spłaty to 20 albo 60 tysięcy kapitału mniej - pod warunkiem, że w tym momencie nie posiadacie już innej nieruchomości niż kredytowana. Relację wkładu do wartości sprawdzisz w kalkulatorze LTV, pełne warunki na stronie kredytu bez wkładu własnego. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, zobacz też, co wchodzi do ceny porównywanej z limitem za metr.
„Mam mieszkanie, więc na pewno nie" to zdanie, które słyszymy od rodzin z dziećmi częściej niż jakiekolwiek inne o tym programie. Wyjątek metrażowy jest w ustawie od początku, ale w skróconych opisach programu ginie, a klient czyta „dla osób bez mieszkania" i zamyka temat. Najczęstszym powodem niekorzystania z programu nie jest odmowa banku, tylko własna decyzja, że się nie kwalifikuje.
Dlatego przy rodzinie z dziećmi pytamy o dwie liczby zanim o cokolwiek innego: ile dzieci i ile metrów w dokumentach. Jeśli metraż jest blisko granicy, sprawdzamy powierzchnię w księdze wieczystej albo w zaświadczeniu ze spółdzielni, nie w ogłoszeniu sprzed lat. Potem liczymy zdolność w wariancie ze starym kredytem i bez, bo to on, a nie metraż, najczęściej przesądza o kwocie.
Najczęstsze błędy rodzin z mieszkaniem
- Skreślenie się bez sprawdzenia metrażu. Dwupokojowe mieszkanie z lat 70. ma często 44 do 48 m² - poniżej limitu dla dwojga dzieci.
- Liczenie metrów z ogłoszenia albo z pamięci. Bank patrzy na dokument; różnica metra przesądza.
- Darowizna starego mieszkania rodzinie „żeby nie mieć nieruchomości". Uruchamia pięcioletnią blokadę i zamyka program, podczas gdy wyjątek metrażowy pozwoliłby mieszkanie po prostu zachować.
- Pominięcie raty starego kredytu w planowaniu. Metraż się zgadza, ale zdolność z dwiema ratami nie.
- Wybór mieszkania przed sprawdzeniem limitu ceny za metr. Przy większych metrażach w dużych miastach limit bywa przekroczony; dom limitu nie ma.
- Nieuwzględnienie spłaty rodzinnej przy planowaniu kolejnego dziecka - 20 albo 60 tysięcy kapitału mniej to realna zmiana w harmonogramie.
- Zatrzymanie starego mieszkania „na wynajem" bez policzenia, co się traci. Dopóki je posiadacie, spłata rodzinna nie przysługuje; przy trzecim dziecku to 60 tysięcy złotych, czyli często kilka lat czynszu najmu.
Pozostałe warunki i wyjątki programu, w tym udział ze spadku i sytuację po sprzedaży poprzedniego mieszkania, opisujemy w artykule o warunkach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.
Sprawdzimy metraż, dzieci i zdolność z dwoma kredytami - zanim zaczniecie szukać większego mieszkania
Powierzchnia z dokumentów, liczba dzieci, rata starego kredytu i limit dla nowej nieruchomości. Odpowiedź przed umową przedwstępną, bezpłatnie.
Zostaw kontaktŹródła
- Ustawa z 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (Dz.U. 2021 poz. 2133) - isap.sejm.gov.pl
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Mieszkanie bez wkładu własnego - gov.pl
- Bank Gospodarstwa Krajowego, Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy - bgk.pl
- BGK, Warunki uzyskania rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz spłaty rodzinnej (PDF) - bgk.pl
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Warunki kredytu zależą od oceny zdolności kredytowej i decyzji banku.
Przemysław Karaś
W bankowości i pośrednictwie kredytowym od 2006 roku: ING i Noble Bank, następnie Tax Care, Expander i Money Expert. Zna proces kredytowy z obu stron biurka, więc wie, jak analityk w banku czyta wniosek i na czym wnioski najczęściej się wykładają.
Warto wiedzieć
Mam dwoje dzieci i mieszkanie 48 m². Czy mogę wziąć kredyt bez wkładu własnego na większe?
Tak. Przy dwojgu dzieci limit powierzchni posiadanego mieszkania to 50 m². Pozostałe warunki programu obowiązują: zdolność na pełną kwotę, brak darowizny nieruchomości w ciągu 5 lat, limit ceny za metr przy kupowanym mieszkaniu.
Jakie są limity metrażu w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym?
50 m² przy dwojgu dzieci, 75 m² przy trojgu, 90 m² przy czworgu, bez limitu od pięciorga. Przy jednym dziecku albo bez dzieci nie można posiadać żadnego mieszkania ani domu.
Czy muszę sprzedać stare mieszkanie, żeby dostać kredyt bez wkładu własnego (RKM)?
Nie. Wyjątek pozwala je zachować, także na wynajem - pod warunkiem, że w nowym, kredytowanym mieszkaniu mieszkacie Wy. Trzeba mieć zdolność na nowy kredyt z uwzględnieniem raty starego, jeśli jest, i pamiętać, że dopóki posiadacie stare mieszkanie, nie dostaniecie spłaty rodzinnej za kolejne dziecko.
Czy mogę wynająć mieszkanie kupione z Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym?
Kredyt jest udzielany na własne potrzeby mieszkaniowe i w kupionym mieszkaniu trzeba mieszkać. Jeśli otrzymaliście spłatę rodzinną, wynajęcie, użyczenie lub zmiana sposobu użytkowania tego mieszkania w ciągu 5 lat od jej otrzymania oznacza zwrot części spłaty proporcjonalnie do brakujących miesięcy. Wynajem dotyczy więc starego mieszkania, nie tego z kredytu.
Zachowam stare mieszkanie. Czy dostanę spłatę rodzinną za trzecie dziecko?
Nie, dopóki je posiadacie. Warunkiem spłaty rodzinnej jest brak w gospodarstwie domowym innej nieruchomości mieszkalnej niż kupiona z kredytu. Po sprzedaży starego mieszkania warunek jest spełniony i zlecenie spłaty rodzinnej można złożyć, jeśli dziecko urodziło się po udzieleniu kredytu.
Czy pełnoletnie dziecko liczy się do Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego?
Nie, chyba że ma orzeczenie o niepełnosprawności wymienione w ustawie. Dziecko w rozumieniu programu to osoba małoletnia, poniżej 18 lat, na dzień złożenia wniosku. Bank potwierdza liczbę dzieci odpisami aktów urodzenia.
Czy limit metrażu posiadanego mieszkania w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym dotyczy też domu?
Tak. Wyjątek dla rodzin z dziećmi obejmuje zarówno posiadane mieszkanie, jak i dom jednorodzinny - w obu przypadkach liczy się ta sama tabela limitów: 50 m² przy dwojgu dzieci, 75 m² przy trojgu, 90 m² przy czworgu, bez limitu od pięciorga. Przy domu liczy się powierzchnia użytkowa budynku, nie powierzchnia działki, na której stoi. To dotyczy posiadanej nieruchomości - osobna sprawa to nieruchomość kupowana z kredytu: przy domu nie obowiązuje limit ceny za metr, który ogranicza wyłącznie zakup mieszkania.
Czy do limitu metrażu w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym liczy się powierzchnia balkonu i piwnicy?
Nie, zwykle nie. Do limitu liczy się wyłącznie powierzchnia użytkowa lokalu, taka jak podana w księdze wieczystej, akcie notarialnym albo zaświadczeniu ze spółdzielni - balkon, piwnica i komórka lokatorska zazwyczaj nie wchodzą w tę powierzchnię, jeśli dokumenty ich tam nie wliczają. Jeśli różne dokumenty podają różne wartości - na przykład akt notarialny jedną liczbę, a spółdzielnia inną - bank oprze się na dokumencie urzędowym. Warto to ustalić jeszcze przed złożeniem wniosku, bo granica, na przykład 50 m² przy dwojgu dzieci, bywa przekraczana o pojedynczy metr, co decyduje o całej kwalifikacji do programu.
Mam jedno dziecko i drugie w drodze. Kiedy złożyć wniosek o kredyt bez wkładu własnego?
Liczy się liczba dzieci na dzień złożenia wniosku. Jeśli posiadacie mieszkanie, wyjątek zadziała dopiero po narodzinach drugiego dziecka. Jeśli mieszkania nie posiadacie, wniosek można złożyć od razu, a drugie dziecko urodzone w trakcie spłaty uruchomi spłatę rodzinną 20 tysięcy złotych.
Mam mieszkanie 60 m² i dwoje dzieci. Jak zakwalifikować się do kredytu bez wkładu własnego?
Sprzedać je przed wnioskiem - sprzedaż nie blokuje programu, a na dzień wniosku nie będziecie posiadać nieruchomości. Nie darować go rodzinie: darowizna bliskim blokuje program na 5 lat. Przy trzecim dziecku limit wzrośnie do 75 m² i mieszkanie będzie można zachować.
Powiązane wpisy
Kredyt bez wkładu własnego 2026: warunki Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego
Gwarancja BGK zastępuje brakujący wkład własny. Warunki, limity ceny za metr, budowa domu - i dlaczego przy segmencie i bliźniaku trzeba sprawdzić księgę wieczystą.
Miałem mieszkanie i je sprzedałem. Czy dostanę kredyt bez wkładu własnego?
Ustawa pyta o stan na dziś i o darowizny z ostatnich 5 lat, nie o sprzedaż. Sprawa spod Kampinosu: 30 zamiast 65 tysięcy wkładu.
Sprawdź swoją sytuację - bezpłatnie
Zostaw kontakt. Oddzwonimy w ciągu jednego dnia roboczego z konkretną odpowiedzią.