Odziedziczyłem udział w domu. Czy dostanę kredyt bez wkładu własnego?

Czy udział w spadku wyklucza z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego?

Zasada jest surowa: warunek programu mówi, że osoby z gospodarstwa domowego nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego, ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a udział we współwłasności jest prawem własności - ułamkowym, ale własnością. Odziedziczone mieszkanie spółdzielcze liczy się więc tak samo jak własnościowe. Jedna czwarta domu to dla ustawy to samo, co cały dom. Bez wyjątku program byłby zamknięty dla każdego, kto kiedykolwiek dziedziczył po rodzicach czy dziadkach, czyli dla dużej części dorosłych Polaków.

Dlatego ustawa przewiduje jeden wyjątek, wyłącznie dla udziałów ze spadku. Działa on tylko wtedy, gdy spełnione są łącznie trzy warunki:

• udział nie przekracza 50 procent,
• został nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia,
• ani wnioskodawca, ani nikt z jego gospodarstwa domowego nie mieszka w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku.

Wyjątek dotyczy każdej osoby w gospodarstwie. Jeśli Ty nie masz żadnej nieruchomości, ale Twój małżonek ma odziedziczoną połowę mieszkania po matce, to jego udział jest oceniany według tych samych trzech warunków i przesądza o Waszym wspólnym wniosku.

Spadek to jeden z kilku wyjątków od zasady braku własnego mieszkania w tym programie. Osobny wyjątek dotyczy rodzin z dziećmi, które mają za małe mieszkanie, i cudzoziemców. Jeśli nie masz karty pobytu, sprawdź, jak wygląda kredyt hipoteczny bez karty pobytu.

Trzy warunki wyjątku: jak je rozumieć w praktyce?

Warunek 1: udział nie przekracza 50 procent

Chodzi o ułamek we współwłasności zapisany w księdze wieczystej, nie o metry kwadratowe ani o to, ile jest współwłaścicieli. Połowa domu, czyli udział 1/2, mieści się w limicie. Dwie trzecie już nie. Jeśli po rodzicach dziedziczy dwoje dzieci po połowie, każde ma 50 procent i każde mieści się w wyjątku. Jeśli dziedziczy jedno dziecko w całości, ma 100 procent i wyjątek nie działa - to już jest po prostu własność domu.

Warunek 2: wyłącznie w drodze spadku

Liczy się źródło udziału, nie jego wielkość. Spadek ustawowy i testamentowy spełniają warunek. Udział kupiony od rodzeństwa albo darowany przez rodziców za życia warunku nie spełnia. Osobny przypadek to dział spadku: ustawa mówi o udziale nabytym „w drodze dziedziczenia", więc jeśli w dziale spadku przypadło Ci więcej, niż wynikało z dziedziczenia, nadwyżka pochodzi z umowy między spadkobiercami, nie ze spadku. Taką sytuację wyjaśniamy z bankiem przed wnioskiem, na podstawie aktu działu spadku, zamiast zakładać wynik. Dotyczy to także mieszanych sytuacji: jedna czwarta ze spadku plus jedna czwarta odkupiona od siostry daje wprawdzie 50 procent, ale nie „wyłącznie ze spadku", więc wyjątek nie działa.

Warunek 3: nikt z gospodarstwa nie mieszka tam od 12 miesięcy

Najczęściej przeoczany, bo dotyczy nie tylko wnioskodawcy. Jeśli Ty mieszkasz w wynajętym mieszkaniu, ale Twój partner albo dziecko wchodzące w skład gospodarstwa mieszka w odziedziczonym domu, warunek nie jest spełniony. Okres 12 miesięcy liczy się wstecz od dnia złożenia wniosku, więc wyprowadzka miesiąc przed wnioskiem nic nie daje. Zameldowanie nie jest tym samym co zamieszkiwanie, ale meldunek pod adresem odziedziczonej nieruchomości trzeba umieć wyjaśnić i udokumentować faktyczne miejsce zamieszkania.

Typowe sytuacje: co blokuje program, a co nie?

Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny

Tabela pokazuje typowe układy, ale każda sprawa ma własną księgę wieczystą i własne postanowienie spadkowe. Sprawdzamy je na dokumentach, nie na opisie z pamięci - o tym niżej.

Przykładowa sytuacja: jak to wygląda na liczbach

Przykład modelowy z typowymi parametrami, nie opis konkretnej sprawy. Para wynajmuje mieszkanie w Warszawie i chce kupić własne za 550 tysięcy złotych. Mają 55 tysięcy oszczędności, czyli równo dziesięć procent. On ma jedną czwartą domu po babci pod Warszawą, odziedziczoną ustawowo razem z rodzeństwem; dom od trzech lat stoi pusty. Są przekonani, że udział zamyka program, więc planują zwykły kredyt z wkładem 10 procent.

Trzy warunki wyjątku: udział 25 procent, poniżej połowy - spełniony. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, bez późniejszego działu spadku ani odkupu - spełniony. Nikt z ich gospodarstwa nie mieszka w tym domu od trzech lat, a oni mają umowę najmu w Warszawie - spełniony. Program jest dostępny. Zamiast 55 tysięcy wkładu wnoszą 25 tysięcy, brakującą część do 20 procent poręcza BGK, a 30 tysięcy zostaje na wykończenie i koszty transakcji. Weryfikacja dokumentów: postanowienie spadkowe, odpis księgi wieczystej domu, umowa najmu - jeden dzień.

Ten sam przykład z jedną zmianą - on mieszka w tym domu, a do Warszawy dojeżdża - kończy się inaczej: warunek trzeci niespełniony, program zamknięty, zostaje kredyt z wkładem 10 procent albo rok czekania po wyprowadzce.

Co da się uporządkować przed wnioskiem, a czego nie?

Jeśli udział nie mieści się w wyjątku, są cztery drogi. Trzy działają od razu, czwarta wymaga czasu - a obok nich jest jedna pułapka.

• Sprzedaż udziału, na przykład rodzeństwu, które chce mieć cały dom. Po sprzedaży na dzień wniosku nie posiadasz nieruchomości, a sprzedaż nie podlega pięcioletniej blokadzie. Działa od razu, ale wymaga aktu notarialnego i realnej zapłaty. Jak liczy się sprzedane mieszkanie, opisaliśmy w artykule o sprzedanym mieszkaniu a Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym.
• Darowizna udziału współwłaścicielowi. Darowizna nieruchomości bliskiej rodzinie blokuje program na 5 lat - ale ustawa przewiduje wyjątek, gdy darowany udział nie przekraczał 50 procent, a obdarowany już wcześniej miał udziały w tej samej nieruchomości. Oddanie swojej ćwiartki bratu, który ma trzy czwarte, mieści się w tym wyjątku. Oddanie jej bratu, który nie był współwłaścicielem, już nie.
• Darowizna udziału osobie spoza bliskiej rodziny. Pięcioletnia blokada dotyczy wyłącznie darowizn na rzecz osób z pierwszej i drugiej grupy podatkowej, czyli najbliższej i dalszej rodziny. Darowizna udziału osobie z trzeciej grupy, na przykład partnerowi bez ślubu albo przyjacielowi, blokady nie uruchamia - ale w praktyce jest rzadka, bo rodzi podatek od darowizny po stronie obdarowanego.
• Wyprowadzka z odziedziczonego domu. Rozwiązuje problem warunku trzeciego, ale dopiero po 12 miesiącach. Jeśli masz wybraną nieruchomość i umowę przedwstępną, to za późno.

Jakie dokumenty potwierdzają wyjątek?

Bank i Bank Gospodarstwa Krajowego nie wierzą na słowo, że udział jest ze spadku i nikt tam nie mieszka. Zwykle potrzebne są:

• Podstawa nabycia udziału: prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. To z niego wynika, że udział pochodzi wyłącznie ze spadku i w jakiej wysokości.
• Odpis księgi wieczystej nieruchomości, w której masz udział, z aktualnym wpisem współwłaścicieli i ułamków.
• Oświadczenie o niezamieszkiwaniu przez wnioskodawcę i osoby z gospodarstwa domowego, składane na formularzu banku; część banków prosi dodatkowo o dokument potwierdzający faktyczne miejsce zamieszkania, na przykład umowę najmu.
• Jeśli w międzyczasie był dział spadku, sprzedaż albo darowizna udziału - akt notarialny tej czynności, bo to on rozstrzyga, czy udział nadal jest „wyłącznie ze spadku" i czy nie uruchomił pięcioletniej blokady.

Pełną listę dokumentów do wniosku, według formy dochodu i rodzaju nieruchomości, znajdziesz w artykule o dokumentach do kredytu hipotecznego.

Najczęstsze błędy przy odziedziczonym udziale

• Niezgłoszenie udziału, bo „to nie moje mieszkanie, tylko rodziców". W księdze wieczystej jest Twoje nazwisko i bank to zobaczy.
• Liczenie tylko siebie. Udział partnera, małżonka albo dorosłego dziecka w gospodarstwie liczy się tak samo.
• Odkupienie udziału od rodzeństwa tuż przed wnioskiem, żeby „uporządkować sprawy". Udział przestaje być wyłącznie ze spadku i wyjątek gaśnie.
• Darowizna udziału komuś spoza współwłaścicieli - zamiast rozwiązać problem, uruchamia pięcioletnią blokadę.
• Wyprowadzka „na papierze". Zmiana meldunku bez faktycznej przeprowadzki nie spełnia warunku niezamieszkiwania, a rozbieżność między dokumentami wychodzi przy analizie.
• Uznanie, że wyjątek nie istnieje. Odwrotny błąd, równie kosztowny: klient z ćwiartką domu po dziadkach, w którym nie był od lat, sam skreśla się z programu i wnosi 10 procent wkładu, zamiast wnieść mniej z gwarancją do 20.

Pozostałe warunki programu, w tym limit ceny za metr, zdolność na pełną kwotę i listę banków przyjmujących wnioski, opisujemy w artykule o warunkach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego i na stronie kredytu bez wkładu własnego.

Przemysław Karaś

Ekspert kredytowy, KDFhipo

W bankowości i pośrednictwie kredytowym od 2006 roku: ING i Noble Bank, następnie Tax Care, Expander i Money Expert. Zna proces kredytowy z obu stron biurka, więc wie, jak analityk w banku czyta wniosek i na czym wnioski najczęściej się wykładają.