Kalkulator LTV - wkład własny i wartość nieruchomości

LTV (loan to value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, wyrażony w procentach - pokazuje, jaką część wartości zabezpieczenia pokrywa kredyt, a jaką Twój wkład własny. Liczysz go, dzieląc kwotę kredytu przez wartość nieruchomości (niższą z dwóch: cena zakupu albo wycena rzeczoznawcy) i mnożąc przez 100%. Przykład: kredyt 400 000 zł przy nieruchomości wartej 500 000 zł daje LTV na poziomie 80%. Bank liczy to samodzielnie na etapie wniosku, ale warto znać wzór wcześniej, żeby oszacować, czy potrzebne będzie dodatkowe zabezpieczenie.

Bo są związane z warunkami oferowanymi przez banki - przy wyższym LTV, czyli niższym wkładzie własnym, bank częściej wymaga dodatkowego zabezpieczenia, na przykład ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co podnosi koszt kredytu.

To dodatkowy koszt, który bank może naliczyć, gdy Twój wkład własny jest niższy niż standardowo wymagany - zabezpiecza bank na wypadek, gdyby wartość nieruchomości spadła poniżej kwoty kredytu.

Niekoniecznie - bank opiera LTV na własnej wycenie nieruchomości, która może różnić się od ceny zakupu wpisanej w kalkulatorze, zwłaszcza przy nietypowych lub starszych nieruchomościach.

Zwiększyć gotówkowy wkład własny, uwzględnić inną nieruchomość lub oszczędności jako dodatkowe zabezpieczenie, albo rozważyć niższą kwotę kredytu - każda z tych zmian obniża wyliczone LTV.

To gwarancja BGK pokrywająca brakującą część wkładu własnego, w wysokości od 10 do 20% wartości nieruchomości, maksymalnie do 100 tys. zł. Jeśli 20% wkładu przy droższej nieruchomości przekracza 100 tys. zł, różnicę trzeba wnieść z własnych środków - na przykład przy nieruchomości za 600 tys. zł to 20 tys. zł dopłaty do gwarancji. Własną kwotę gwarancji wyliczysz w kalkulatorze gwarancji BGK (RKM).

LTV (Loan to Value) porównuje kwotę kredytu z wartością nieruchomości, a LTC (Loan to Cost) z kosztem jej wytworzenia. Przy kredycie hipotecznym na mieszkanie lub dom bank posługuje się LTV, a LTC spotkasz przy finansowaniu inwestycji deweloperskich. Ta sama nieruchomość może mieć LTV 60% i LTC 80%, bo koszt budowy i wartość rynkowa to dwie różne liczby.

Przy kredycie na budowę bank odnosi kwotę kredytu do wartości domu po zakończeniu budowy (z wyceny rzeczoznawcy), a nie do samej działki czy dotychczasowych nakładów. Osobno sprawdza kosztorys: kredyt razem z Twoim wkładem musi pokryć całość prac, a środki wypłaca w transzach po weryfikacji postępu. Jeśli kosztorys jest zaniżony, bank może wymagać wyższego wkładu własnego. Więcej o finansowaniu budowy znajdziesz na stronie kredyt na dom i budowę.

Tak, LTV spada z każdą spłaconą ratą, a dodatkowo zmienia się wraz z wartością nieruchomości. Kredyt zaciągnięty przy LTV 90% po kilku latach spłaty i wzrostu cen może mieć LTV poniżej 70%. Ma to praktyczne znaczenie przy refinansowaniu: niższe LTV oznacza w części banków niższą marżę i brak ubezpieczenia niskiego wkładu - opłacalność przeniesienia kredytu policzysz w kalkulatorze refinansowania.

Bank sprawdza oba warunki niezależnie i przyznaje niższą z dwóch kwot: tę wynikającą z maksymalnego LTV (zwykle 80-90% wartości nieruchomości) i tę wynikającą ze zdolności. Przy niskim wkładzie własnym ogranicza LTV, przy wysokich cenach nieruchomości względem dochodu częściej zdolność. Dlatego przed wyborem mieszkania warto policzyć oba parametry - LTV tutaj, a zdolność w kalkulatorze zdolności kredytowej.