Pożyczka hipoteczna - gotówka pod zastaw nieruchomości
Pożyczka hipoteczna to kredyt zabezpieczony na nieruchomości, który możesz przeznaczyć na dowolny cel: remont, spłatę zobowiązań, rozwój firmy czy inne wydatki. Dzięki zabezpieczeniu hipotecznemu jest zwykle wyraźnie tańsza od kredytu gotówkowego i pozwala rozłożyć spłatę na dłuższy okres. Banki finansują zazwyczaj do 60-80% wartości nieruchomości. W KDFhipo porównujemy oferty i pomagamy przejść przez formalności, w tym wycenę i wpis hipoteki.
Czym różni się pożyczka hipoteczna od kredytu gotówkowego?
Kredyt gotówkowy dostaniesz szybciej, ale na krótszy okres i z wyższym oprocentowaniem. Pożyczka hipoteczna wymaga zabezpieczenia na nieruchomości i więcej formalności, ale przy większych kwotach różnica w koszcie jest znacząca. Pokażemy Ci obie opcje na liczbach.
Na co możesz przeznaczyć środki?
Cel jest dowolny i zwykle nie musisz go dokumentować fakturami. Klienci najczęściej finansują remonty, konsolidują droższe zobowiązania albo uwalniają kapitał zamrożony w nieruchomości.
Jakie warunki trzeba spełnić?
Potrzebujesz nieruchomości, na której można ustanowić hipotekę (własnej lub, w niektórych bankach, należącej do bliskiej rodziny), zdolności kredytowej oraz uregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Sprawdzamy to wszystko przed złożeniem wniosku.
Ile kosztuje pożyczka hipoteczna?
Jest droższa od kredytu hipotecznego na zakup, bo bank nie wie, na co pójdą pieniądze. Jest natomiast wyraźnie tańsza od kredytu gotówkowego, i to jest cała jej sens.
| Parametr | Kredyt hipoteczny | Pożyczka hipoteczna | Kredyt gotówkowy |
|---|---|---|---|
| Oprocentowanie | najniższe na rynku | wyższe o zwykle 1 do 2 punktów procentowych | zdecydowanie najwyższe |
| Maksymalny okres | do 35 lat | zwykle do 20 do 25 lat | zwykle do 10 lat |
| Maksymalna kwota | do 90 procent wartości nieruchomości | zwykle od 60 do 80 procent wartości | zależna wyłącznie od zdolności |
| Cel | ściśle określony | dowolny, bez dokumentowania | dowolny |
Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
Przy większych kwotach różnica w oprocentowaniu wobec kredytu gotówkowego przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych w całym okresie. Ratę i całkowity koszt policzysz w kalkulatorze raty.
Klient z dochodem ponad 8 tysięcy złotych miesięcznie, ale z ratami, które zjadały większość tej kwoty. Pięć kredytów gotówkowych na łącznie około 250 tysięcy i trzy karty kredytowe z limitami sięgającymi 40 tysięcy, wszystkie wykorzystane.
Przy analizie okazało się, że klient ma nieruchomość wolną od hipoteki. To zmieniło całą rozmowę: zamiast kolejnego kredytu gotówkowego, który tylko przesunąłby problem o kilka miesięcy, mogliśmy sięgnąć po finansowanie zabezpieczone hipoteką.
320 tysięcy złotych spłaciło wszystkie pięć kredytów i zamknęło wszystkie trzy karty. Około 30 tysięcy zostało klientowi na remont.
Efekt: łączne miesięczne obciążenie spadło o mniej więcej 60 procent. Zamiast pięciu rat i trzech limitów została jedna rata, a klient odzyskał płynność.
Dwie rzeczy mówimy przy takiej operacji zawsze, także wtedy, gdy klient nie pyta. Po pierwsze, niższa rata nie znaczy tańszy kredyt: rozłożenie długu na dwadzieścia kilka lat zwykle podnosi sumę odsetek w całym okresie, nawet przy wyraźnie niższym oprocentowaniu. Po drugie, dług przestaje być niezabezpieczony i zaczyna wisieć na nieruchomości. Taka operacja ma sens wtedy, gdy alternatywą jest utrata płynności, i wtedy jest bardzo dobra. Nie ma sensu jako sposób na zwolnienie miejsca pod kolejne zakupy.
Dlatego zamknięcie kart było warunkiem, a nie dodatkiem. Konsolidacja bez zamknięcia limitów to najczęstszy sposób, w jaki ten sam problem wraca po dwóch latach, tyle że z hipoteką w tle.
Czy trzeba udokumentować cel pożyczki?
Nie. To główna przewaga tego produktu nad kredytem hipotecznym. Nie składasz umowy przedwstępnej, kosztorysu ani faktur, a bank nie kontroluje, na co wydałeś pieniądze.
Wyjątkiem bywa sytuacja, w której pożyczka służy spłacie innych zobowiązań. Wtedy bank zwykle wypłaca środki bezpośrednio do wierzycieli, żeby mieć pewność, że zadłużenie faktycznie znika, a nie dochodzi do niego kolejne.
Jaka nieruchomość może być zabezpieczeniem?
Najczęściej mieszkanie albo dom, którego jesteś właścicielem. Bank oceni nie tylko wartość, ale też płynność, czyli jak łatwo byłoby taką nieruchomość sprzedać.
- Mieszkanie w mieście - najłatwiejsze do zaakceptowania, najwyższy dopuszczalny wskaźnik LTV.
- Dom jednorodzinny - akceptowany, ale wskaźnik LTV bywa niższy, a wycena ostrożniejsza.
- Nieruchomość nietypowa, na przykład siedlisko, obiekt użytkowy albo dom w trakcie budowy - część banków odmawia, część finansuje na gorszych warunkach.
- Nieruchomość bliskiej rodziny - w niektórych bankach możliwa jako zabezpieczenie, przy czym właściciel przystępuje do umowy.
Warunkiem zawsze jest uregulowany stan prawny i księga wieczysta bez obciążeń, których bank nie zaakceptuje. Sprawdzamy to na samym początku, bo to najczęstszy powód, dla którego sprawa nie ma szans.
Ile trwa proces i co go najczęściej opóźnia?
Od złożenia kompletnego wniosku do wypłaty mija zwykle od czterech do ośmiu tygodni. Ustawowe 21 dni na decyzję biegnie od kompletu dokumentów, a nie od dnia złożenia wniosku.
Najczęstsze opóźnienia to nieaktualny wpis w księdze wieczystej, nieujawniona służebność, brak zgody współwłaściciela oraz nierozliczony spadek. Każda z tych rzeczy jest do usunięcia, ale zajmuje czas, którego przy pilnej potrzebie gotówki zwykle nie ma.
Warto wiedzieć
Czym pożyczka hipoteczna różni się od kredytu hipotecznego?
Kredyt hipoteczny finansuje konkretny cel mieszkaniowy, pożyczka hipoteczna daje gotówkę na dowolny cel. Obie są zabezpieczone hipoteką.
Ile mogę pożyczyć?
Zwykle do 60-80% wartości nieruchomości, w granicach Twojej zdolności kredytowej.
Czy muszę być właścicielem nieruchomości?
Najczęściej tak, ale część banków dopuszcza zabezpieczenie na nieruchomości osoby bliskiej za jej zgodą.
Czy pożyczkę hipoteczną można wziąć na nieruchomość obciążoną kredytem?
Zwykle tak, o ile suma zadłużenia po dołożeniu pożyczki mieści się w dopuszczalnym wskaźniku LTV. Nowa hipoteka wpisywana jest na drugim miejscu, co część banków akceptuje, a część nie. Alternatywą bywa refinansowanie obecnego kredytu z jednoczesnym podwyższeniem kwoty.
Czy mogę spłacić pożyczkę hipoteczną wcześniej?
Tak. Przy oprocentowaniu zmiennym prowizja za wcześniejszą spłatę może być pobierana wyłącznie w pierwszych latach obowiązywania umowy. Warto sprawdzić ten zapis przed podpisaniem, bo różnice między bankami są tu duże.
Czy pożyczka hipoteczna wpływa na zdolność przy późniejszym kredycie na mieszkanie?
Tak, jej rata obciąża zdolność jak każde inne zobowiązanie. Jeśli w planach jest zakup nieruchomości, warto policzyć oba ruchy naraz, zanim uruchomisz pierwszy.
Czy przedsiębiorca może wziąć pożyczkę hipoteczną na cele firmowe?
Może, ale wtedy zwykle lepszym rozwiązaniem jest kredyt firmowy zabezpieczony hipoteką, który daje inne możliwości rozliczenia podatkowego. Finansowanie dla firm prowadzimy pod marką kredytydlafirm.biz i porównujemy oba warianty.
Sprawdź swoją sytuację - bezpłatnie
Zostaw kontakt. Oddzwonimy w ciągu jednego dnia roboczego z konkretną odpowiedzią.