Kalkulator
Kalkulator zdolności kredytowej
Sprawdź, na jaką kwotę kredytu hipotecznego możesz liczyć. Wynik pokazujemy jako widełki, bo każdy bank liczy inaczej - i liczymy go z buforem na wzrost stóp, którego kalkulatory reklamowe zwykle nie uwzględniają.
Twoja sytuacja
Twoje wyliczenie
Szacunkowa zdolność kredytowa
Kalkulator przygotował Przemysław Karaś, ekspert kredytowy.
Jak liczy kalkulator zdolności kredytowej, krok po kroku
Kalkulator nie wyciąga kwoty z tabeli. Liczy w pięciu krokach, w uproszczonej wersji tego, co robi bank. Dwa warianty obliczeń dają dolny i górny koniec widełek.
- Koszty utrzymania. Od dochodu netto odejmujemy stałą kwotę na życie: osobno za pierwszą osobę, za drugiego wnioskodawcę i za każdą osobę na utrzymaniu.
- Obciążenia. Raty innych kredytów liczymy w całości, a do tego procent przyznanych limitów kart i debetów, niezależnie od tego, ile z nich wykorzystujesz.
- Limit DTI. To maksymalny udział rat w dochodzie. Rośnie razem z dochodem: 45% do 4 000 zł, 65% od 15 000 zł, a pomiędzy rośnie równomiernie. Każda osoba na utrzymaniu obniża limit o 2,5 punktu procentowego (nie niżej niż do 30%).
- Rata dostępna. Bierzemy niższą z dwóch wartości: nadwyżkę dochodu po kosztach i obciążeniach albo dochód pomnożony przez limit DTI, pomniejszony o obciążenia.
- Kwota kredytu. Ratę dostępną zamieniamy na kwotę kredytu przy oprocentowaniu podwyższonym o bufor, dla rat równych i wybranego okresu.
Parametry obu wariantów
| Parametr | Wariant ostrożny (dolny koniec) | Wariant liberalny (górny koniec) |
|---|---|---|
| Koszty utrzymania: 1. osoba / 2. wnioskodawca / osoba na utrzymaniu | 1 750 / 1 200 / 900 zł | 1 400 / 900 / 600 zł |
| Limity kart i debetów liczone jako rata | 5% limitu | 3% limitu |
| Limit DTI | jak w kroku 3, pomniejszony o 10 pkt proc. (nie niżej niż 30%) | jak w kroku 3 |
| Bufor na wzrost stóp | 2,5 pkt proc. (oprocentowanie zmienne, Rekomendacja S) | 1,0 pkt proc. (okresowo stałe oprocentowanie) |
Przykłady: okres 25 lat, oprocentowanie 6,5%, bez innych zobowiązań
| Sytuacja | Widełki zdolności | Górny wariant bez bufora |
|---|---|---|
| Jedna osoba, 6 000 zł netto | 276 000 - 395 000 zł | 432 000 zł |
| Jedna osoba, 8 000 zł netto | 403 000 - 566 000 zł | 619 000 zł |
| Jedna osoba, 12 000 zł netto | 708 000 - 967 000 zł | 1 058 000 zł |
| Dwie osoby i dwoje dzieci, 12 000 zł netto | 637 000 - 886 000 zł | 969 000 zł |
| Jedna osoba, 8 000 zł netto, karta z limitem 15 000 zł | 314 000 - 505 000 zł | 553 000 zł |
Kwoty zaokrąglone do tysiąca złotych. Różnica między górnym końcem widełek a ostatnią kolumną to właśnie bufor, którego kalkulatory reklamowe zwykle nie doliczają.
Czego ten model nie wie. To uproszczony model wspólny dla rynku, a nie metodologia konkretnego banku. Nie ocenia formy i stażu dochodu, historii w BIK ani ubezpieczeń. Traktuj wynik jako punkt wyjścia do rozmowy, nie jako decyzję. Jak banki liczą różne źródła dochodu, opisujemy w artykule zdolność kredytowa: jak banki liczą dochód.
Parametry modelu: stan na 10 października 2026.
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego wynik z kalkulatora to widełki, a nie jedna kwota?
Bo każdy bank liczy zdolność kredytową inaczej - stosuje własny limit zadłużenia (DTI), inaczej liczy koszty utrzymania gospodarstwa domowego i inaczej podchodzi do niektórych źródeł dochodu. Kalkulator pokazuje realny zakres między bankami, dokładną kwotę poznasz dopiero po złożeniu wniosku.
Skąd bierze się bufor na wzrost stóp procentowych w kalkulatorze?
To efekt wymogów nadzoru bankowego dotyczących badania zdolności kredytowej - banki muszą sprawdzić, czy stać cię na ratę nawet przy wyższym oprocentowaniu niż obecne. Dlatego kalkulator testuje spłatę przy podwyższonej stawce, a nie przy aktualnym, niższym oprocentowaniu rynkowym.
Co najbardziej obniża zdolność kredytową?
Raty innych kredytów i pożyczek, liczone w całości jako miesięczne obciążenie, a także limity na kartach kredytowych i debecie w koncie, liczone jako potencjalne zadłużenie nawet jeśli z nich nie korzystasz.
Czy liczba osób na utrzymaniu ma duże znaczenie?
Tak. Banki odejmują od dochodu koszty utrzymania gospodarstwa domowego, rosnące wraz z liczbą osób na utrzymaniu, więc im więcej osób na utrzymaniu, tym niższa liczona zdolność.
Czy kalkulator inaczej liczy dochód z działalności gospodarczej?
Kalkulator przyjmuje dochód netto, który wpiszesz, ale w praktyce banki liczą dochód z działalności inaczej niż z etatu, między innymi przez uśrednianie go z dłuższego okresu. Przy działalności gospodarczej orientacyjny wynik może się różnić od realnej decyzji banku bardziej niż przy umowie o pracę. Jak banki liczą różne formy dochodu, opisujemy w artykule kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy: ryczałt i B2B.
Co zrobić, jeśli wynik z kalkulatora jest za niski?
Sprawdzić, czy da się obniżyć obciążenia (spłacić lub zamknąć zbędne limity kart i debetu), wydłużyć okres kredytowania w symulacji, albo dodać współkredytobiorcę - każda z tych zmian realnie wpływa na wynik testu zdolności w banku.
Dlaczego bank odrzucił wniosek mimo dobrych zarobków?
Wysokie zarobki nie gwarantują zdolności, jeśli równolegle masz aktywne karty kredytowe, limity w koncie, inne raty lub krótką historię dochodu z działalności. Bank liczy zdolność netto, po odjęciu wszystkich zobowiązań i buforu na wzrost stóp - dlatego odrzucenie w jednym banku często oznacza tylko, że trzeba sprawdzić bank z inną polityką liczenia, nie że kredyt jest niemożliwy. Jak banki liczą dochód, opisujemy w artykule zdolność kredytowa: jak banki liczą dochód.
Czy dostanę kredyt hipoteczny - jak to sprawdzić przed złożeniem wniosku?
Najszybciej przez wstępną weryfikację u eksperta kredytowego, który sprawdza Twoją sytuację od razu w kilku bankach, zamiast składać wniosek na próbę w jednym. Zapytanie w BIK przy formalnym wniosku zostawia ślad, więc lepiej najpierw zrobić test gotowości niż ryzykować kilka odrzuceń z rzędu.
Ile zdolności zabiera karta kredytowa albo drugie dziecko?
Aktywna karta kredytowa lub limit w koncie obniża zdolność o kwotę liczoną od całego limitu, niezależnie od tego, czy go wykorzystujesz. Kolejne dziecko na utrzymaniu zwiększa miesięczne koszty życia uznawane przez bank, co też obniża wynik - dokładna kwota zależy od banku, ale to dwa z najczęściej pomijanych czynników przy samodzielnym liczeniu.
Źródła i podstawa prawna
- KNF, Rekomendacja S (nowelizacja z czerwca 2023) - zasady oceny zdolności kredytowej, bufor na wzrost stopy procentowej i wskaźnik DStI
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami - obowiązuje, jest tekst jednolity (Dz.U. 2017 poz. 819 ze zm.)
Linki sprawdzone 1 października 2026.
Widełki to za mało, żeby szukać mieszkania
Policzymy Twoją zdolność w konkretnych bankach i powiemy, który z nich policzy Twój dochód najkorzystniej. Bezpłatnie i bez śladu w BIK.