Kalkulator zdolności kredytowej
Sprawdź, na jaką kwotę kredytu hipotecznego możesz liczyć. Wynik pokazujemy jako widełki, bo każdy bank liczy inaczej - i liczymy go z buforem na wzrost stóp, którego kalkulatory reklamowe zwykle nie uwzględniają.
Twoja sytuacja
Twoje wyliczenie
Szacunkowa zdolność kredytowa
Kalkulator przygotował Przemysław Karaś, ekspert kredytowy.
Jak obliczyć zdolność kredytową samodzielnie, krok po kroku
Ten kalkulator zdolności kredytowej hipotecznej nie wyciąga kwoty z tabeli. Liczy w pięciu krokach, w uproszczonej wersji tego, co robi bank. Dwa warianty obliczeń dają dolny i górny koniec widełek.
- Koszty utrzymania. Od dochodu netto odejmujemy stałą kwotę na życie: osobno za pierwszą osobę, za drugiego wnioskodawcę i za każdą osobę na utrzymaniu.
- Obciążenia. Raty innych kredytów liczymy w całości, a do tego procent przyznanych limitów kart i debetów, niezależnie od tego, ile z nich wykorzystujesz.
- Limit DTI. To maksymalny udział rat w dochodzie. Rośnie razem z dochodem: 45% do 4 000 zł, 65% od 15 000 zł, a pomiędzy rośnie równomiernie. Każda osoba na utrzymaniu obniża limit o 2,5 punktu procentowego (nie niżej niż do 30%).
- Rata dostępna. Bierzemy niższą z dwóch wartości: nadwyżkę dochodu po kosztach i obciążeniach albo dochód pomnożony przez limit DTI, pomniejszony o obciążenia.
- Kwota kredytu. Ratę dostępną zamieniamy na kwotę kredytu przy oprocentowaniu podwyższonym o bufor, dla rat równych i wybranego okresu.
Parametry obu wariantów
| Parametr | Wariant ostrożny (dolny koniec) | Wariant liberalny (górny koniec) |
|---|---|---|
| Koszty utrzymania: 1. osoba / 2. wnioskodawca / osoba na utrzymaniu | 1 750 / 1 200 / 900 zł | 1 400 / 900 / 600 zł |
| Limity kart i debetów liczone jako rata | 5% limitu | 3% limitu |
| Limit DTI | jak w kroku 3, pomniejszony o 10 pkt proc. (nie niżej niż 30%) | jak w kroku 3 |
| Bufor na wzrost stóp | 2,5 pkt proc. (oprocentowanie zmienne, Rekomendacja S) | 1,0 pkt proc. (okresowo stałe oprocentowanie) |
Przykłady: okres 25 lat, oprocentowanie 6,5%, bez innych zobowiązań
| Sytuacja | Widełki zdolności | Górny wariant bez bufora |
|---|---|---|
| Jedna osoba, 6 000 zł netto | 276 000 - 395 000 zł | 432 000 zł |
| Jedna osoba, 8 000 zł netto | 403 000 - 566 000 zł | 619 000 zł |
| Jedna osoba, 12 000 zł netto | 708 000 - 967 000 zł | 1 058 000 zł |
| Dwie osoby i dwoje dzieci, 12 000 zł netto | 637 000 - 886 000 zł | 969 000 zł |
| Jedna osoba, 8 000 zł netto, karta z limitem 15 000 zł | 314 000 - 505 000 zł | 553 000 zł |
Kwoty zaokrąglone do tysiąca złotych. Różnica między górnym końcem widełek a ostatnią kolumną to właśnie bufor, którego kalkulatory reklamowe zwykle nie doliczają.
Czego ten model nie wie. To uproszczony model wspólny dla rynku, a nie metodologia konkretnego banku. Nie ocenia formy i stażu dochodu, historii w BIK ani ubezpieczeń. Traktuj wynik jako punkt wyjścia do rozmowy, nie jako decyzję. Jak banki liczą różne źródła dochodu, opisujemy w artykule zdolność kredytowa: jak banki liczą dochód.
Parametry modelu: stan na 10 października 2026.
Dlaczego bank przyznał mniejszy kredyt hipoteczny, niż pokazał kalkulator zdolności kredytowej?
To pytanie słyszę częściej niż jakiekolwiek inne. Odpowiedź jest prosta: kalkulator liczy wzorem, a bank liczy wzorem plus własnymi korektami, o które kalkulator nawet nie pyta. Pięć rzeczy robi tę różnicę najczęściej.
- Bank przyjmuje wyższe koszty utrzymania. Każdy ma własną tabelę minimalnych kosztów na osobę i na gospodarstwo. Część banków liczy wyraźnie więcej, niż wynikałoby z przeciętnych wydatków, a w większych miastach podnosi te kwoty dodatkowo.
- Bank nie bierze całego dochodu. Premie, nadgodziny, dodatki zadaniowe i inne zmienne składniki wynagrodzenia bywają uśredniane z kilkunastu miesięcy, obcinane albo pomijane w całości. Do wyliczenia wchodzi wtedy sama podstawa z umowy, a nie kwota, którą realnie widzisz na koncie.
- Przy działalności gospodarczej bank dolicza do kosztów składki ZUS. I społeczne, i zdrowotną. Dla jednoosobowej firmy to kilkaset złotych miesięcznie zabrane ze zdolności, zanim jeszcze bank spojrzy na dochód.
- Bank ogranicza zdolność, gdy okres spłaty wchodzi w wiek emerytalny. Każdy ma na to własne, zaszyte w systemie zasady: skraca maksymalny okres kredytowania albo obniża dochód przyjmowany do wyliczenia od pewnego wieku. Ta sama osoba dostanie dwie różne odpowiedzi w dwóch bankach wyłącznie z tego powodu.
- Forma zatrudnienia i staż korygują dochód. Umowa na czas nieokreślony liczona jest w pełni. Przy umowie na czas określony, zleceniu, dziele albo krótkim stażu u nowego pracodawcy bank stosuje korektę w dół, a czasem nie przyjmuje dochodu wcale.
Kalkulator powyżej nie widzi żadnej z tych pięciu rzeczy, bo o nie nie pyta. Dlatego pokazuje widełki, a nie jedną kwotę, i dlatego traktuj wynik jako punkt wyjścia do rozmowy, a nie jako odpowiedź banku.
Co zmieniło się w liczeniu zdolności kredytowej w 2026 roku?
Trzy rzeczy wpływają dziś na wynik mocniej niż rok temu, a dwie z nich działają na Twoją korzyść.
- Niższe stopy procentowe. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent po decyzji Rady Polityki Pieniężnej z 7 października 2026. Niższe stopy to niższe oprocentowanie kredytu, a niższa rata przekłada się wprost na wyższą kwotę, którą bank jest gotów pożyczyć. To największa pojedyncza zmiana w zdolności kredytowej w ostatnich dwóch latach i nie wymaga od Ciebie żadnego działania.
- POLSTR zamiast WIBOR. Nowy wskaźnik referencyjny wchodzi do nowych umów kredytowych, a kolejne banki ogłaszają terminy przejścia. Dla samego liczenia zdolności nie zmienia to na razie nic: bank nadal dolicza bufor na wzrost stóp i nadal patrzy na ratę wyliczoną wskaźnikiem powiększonym o marżę. Co to oznacza dla Twojej raty, rozkładamy w artykule o POLSTR i WIBOR w kredycie hipotecznym.
- Bufor z Rekomendacji S bez zmian. Nadzór nadal wymaga, żeby bank sprawdził Twoją wytrzymałość przy oprocentowaniu wyższym niż dzisiejsze: o 2,5 punktu procentowego przy oprocentowaniu zmiennym i łagodniej przy okresowo stałym. To właśnie ten bufor odpowiada za różnicę między wynikiem naszego kalkulatora a kalkulatorami reklamowymi.
Dane rynkowe sprawdzone 25 października 2026. Tę sekcję weryfikujemy raz na kwartał, bo stopy i zasady banków zmieniają się szybciej niż reszta tej strony.
Jak wiek emerytalny wpływa na zdolność kredytową i kiedy krótszy okres kredytu ją podnosi?
To najbardziej niedoceniany mechanizm w całym liczeniu zdolności. Jeśli ostatnia rata przypada po Twoim wieku emerytalnym, bank nie zakłada, że będziesz wtedy zarabiał tyle co dziś. Przyjmuje, że przejdziesz na emeryturę, i od tego momentu liczy dochód niższy. Sposób, w jaki to robi, jest u każdego banku inny. Z praktyki wygląda to tak, w podziale na cztery podejścia.
| Podejście banku | Jak to działa |
|---|---|
| Prognoza dochodu emerytalnego ING Bank Śląski, VeloBank, BNP Paribas, UniCredit | Bank wylicza, ile będziesz dostawać na emeryturze, i tą kwotą liczy zdolność za okres po przekroczeniu wieku emerytalnego. ING prognozuje to dla każdego klienta, którego dochód wchodzi do wyliczenia. VeloBank stosuje prognozę do dochodów z umowy o pracę głównego kredytobiorcy po 60. roku życia u kobiet i 65. u mężczyzn. BNP Paribas koryguje dochód automatycznie współczynnikiem zaszytym w systemie. UniCredit przyjmuje dochód zgodnie z własnymi tabelami wiekowymi. |
| Ograniczenie w algorytmie kalkulatora Alior Bank, Erste Bank, PKO BP, mBank | Zasada jest wpisana bezpośrednio w kalkulator banku: po przekroczeniu wieku emerytalnego zdolność zostaje obcięta według algorytmu, bez osobnych wytycznych do negocjacji. W PKO BP kalkulator nie bierze przy tym pod uwagę możliwości wcześniejszej emerytury. |
| Osobny test emerytalny Bank Pekao S.A. | Na końcu symulacji bank przeprowadza test emerytalny. Żeby go przejść, musisz mieć wyraźną nadwyżkę zdolności ponad wyliczoną ratę, a nie wynik na styk. |
| Zdolność liczona tylko do wieku emerytalnego Bank Millennium | Bank standardowo liczy zdolność do momentu osiągnięcia wieku emerytalnego, więc dłuższy okres kredytu nie przekłada się tu na wyższą kwotę w taki sposób, jak w pozostałych bankach. |
| Ocena scoringowa Kasa Stefczyka | Wiek wchodzi do modelu scoringowego razem z pozostałymi parametrami, bez osobnej reguły emerytalnej. |
Wniosek jest kontrintuicyjny, ale ma jasną granicę. Wydłużanie okresu rzeczywiście podnosi zdolność, bo rata rozkłada się na więcej miesięcy, i działa tak aż do momentu, w którym spłata zaczyna wchodzić w Twój wiek emerytalny. Za tą granicą w wielu bankach efekt się odwraca: bank liczy część okresu niższym, prognozowanym dochodem z emerytury, więc każdy dołożony rok zamiast podnosić zdolność, zaczyna ją obniżać.
W praktyce oznacza to, że najwyższą zdolność daje zwykle nie okres maksymalny, tylko taki, który kończy się tuż przed wiekiem emerytalnym. Jeśli jesteś po czterdziestce, kredyt na 30 lat potrafi być gorszym wyborem niż ten sam kredyt na 24 lata, i to u tego samego banku.
Klient z Warszawy, 41 lat, dochód około 10 tysięcy złotych netto, niewielkie obciążenia. Chciał kredyt na maksymalny okres, czyli 30 lat. Przy takim okresie zdolność wyszła około 500 tysięcy złotych i nie była satysfakcjonująca.
Skróciliśmy okres do 24 lat, czyli dokładnie do momentu, w którym klient kończy spłatę przed wejściem w wiek emerytalny. Bank przestał zaniżać dochód i zdolność wzrosła do 680 tysięcy złotych. Ten sam klient, ten sam dochód, ten sam bank, 180 tysięcy różnicy.
Dlatego przy klientach po czterdziestce liczę okres kredytowania co do miesiąca, a nie w pełnych latach. Raty nie muszą być równe, a odjęcie kilku miesięcy od okresu potrafi podnieść zdolność o kilkadziesiąt tysięcy złotych. To jeden z tych ruchów, których kalkulator sam z siebie nie podpowie, bo nie pyta o wiek.
Opis podejścia poszczególnych banków: stan na październik 2026, na podstawie wytycznych produktowych dostępnych pośrednikom. Banki zmieniają te zasady bez zapowiedzi, więc przed złożeniem wniosku warto je potwierdzić na aktualnej symulacji.
O ile różni się zdolność kredytowa między bankami przy tej samej sytuacji klienta?
Co miesiąc dostajemy zestawienie realnych zdolności kredytowych wyliczonych w bankach na tych samych profilach klienta. Wrzesień 2026, para bez dzieci, 9 000 zł netto, kredyt na 30 lat, oprocentowanie zmienne, wkład własny 20 procent, rynek wtórny. Dziesięć banków miało ofertę dla tego profilu.
| Potrzebna kwota kredytu | Ile banków ją przyzna |
|---|---|
| 500 000 zł | 10 z 10 |
| 600 000 zł | 5 z 10 |
| 700 000 zł | 2 z 10 |
Najniższa zdolność w tej grupie wyniosła około 512 tysięcy złotych, najwyższa około 709 tysięcy. To różnica blisko 200 tysięcy, czyli 38 procent, dla tego samego dochodu, tej samej pary i tego samego dnia. Nie ma tu żadnego triku: bank z najniższego końca przyjął wyższe koszty utrzymania i ostrożniejszy limit obciążenia dochodu.
Drugi wniosek z tego samego zestawienia jest mniej oczywisty. Kiedy do pary dołożymy jedno dziecko i podniesiemy dochód o 1 000 zł, środek stawki praktycznie się nie rusza: z około 576 do 588 tysięcy złotych. Za to kwotę 700 tysięcy przyznaje już tylko jeden bank na dziesięć. W praktyce jedno dziecko kosztuje mniej więcej tyle zdolności, ile daje 1 000 zł miesięcznego dochodu netto.
Kiedy klient mówi mi, że bank policzył mu mniej, niż się spodziewał, prawie nigdy nie chodzi o błąd. Chodzi o to, że sprawdził jeden bank. Przy kwocie 500 tysięcy wybór banku jest kwestią ceny, bo policzy ją każdy. Przy 700 tysiącach wybór banku przestaje być kwestią ceny i staje się kwestią tego, czy w ogóle dostaniesz decyzję pozytywną. To dwie zupełnie różne rozmowy i warto wiedzieć, w której z nich jesteś, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.
Dlatego zanim cokolwiek składamy, sprawdzamy zdolność w całym dostępnym zestawie banków i dopiero potem wybieramy, dokąd idzie wniosek.
Zestawienie dotyczy konkretnych profili z września 2026 przy przyjętych założeniach: rynek wtórny, raty równe, maksymalne LTV, standardowy pakiet produktów dodatkowych obniżających marżę. Kwoty zaokrąglone. Nie jest to oferta w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani zapowiedź decyzji kredytowej w Twojej sprawie.
W ilu bankach sprawdzamy zdolność kredytową przed złożeniem wniosku?
W 15 instytucjach. Analizujemy wszystkie, a wniosek składamy najczęściej do dwóch: tego, który policzy Twój dochód najkorzystniej, i tego, który da najlepsze warunki cenowe. Sprawdzenie zdolności przed wnioskiem nie zostawia śladu w BIK i nic nie kosztuje.
| Banki i instytucje, w których sprawdzamy zdolność |
|---|
| Alior Bank, Bank Millennium, Bank Pekao S.A., BNP Paribas, BOŚ Bank, BS Brodnica, BS Wschowa, Erste Bank, ING Bank Śląski, Kasa Stefczyka, mBank, PKO BP, SBR Bank, UniCredit, VeloBank |
Nie każdy bank ma ofertę dla każdej sytuacji. Przy części profili klienta, zwłaszcza przy oprocentowaniu zmiennym albo nietypowym źródle dochodu, liczba realnie dostępnych banków jest mniejsza.
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego wynik z kalkulatora to widełki, a nie jedna kwota?
Bo każdy bank liczy zdolność kredytową inaczej - stosuje własny limit zadłużenia (DTI), inaczej liczy koszty utrzymania gospodarstwa domowego i inaczej podchodzi do niektórych źródeł dochodu. Kalkulator pokazuje realny zakres między bankami, dokładną kwotę poznasz dopiero po złożeniu wniosku.
Skąd bierze się bufor na wzrost stóp procentowych w kalkulatorze?
To efekt wymogów nadzoru bankowego dotyczących badania zdolności kredytowej - banki muszą sprawdzić, czy stać cię na ratę nawet przy wyższym oprocentowaniu niż obecne. Dlatego kalkulator testuje spłatę przy podwyższonej stawce, a nie przy aktualnym, niższym oprocentowaniu rynkowym.
Co najbardziej obniża zdolność kredytową?
Raty innych kredytów i pożyczek, liczone w całości jako miesięczne obciążenie, a także limity na kartach kredytowych i debecie w koncie, liczone jako potencjalne zadłużenie nawet jeśli z nich nie korzystasz.
Czy liczba osób na utrzymaniu ma duże znaczenie?
Tak. Banki odejmują od dochodu koszty utrzymania gospodarstwa domowego, rosnące wraz z liczbą osób na utrzymaniu, więc im więcej osób na utrzymaniu, tym niższa liczona zdolność.
Czy kalkulator inaczej liczy dochód z działalności gospodarczej?
Kalkulator przyjmuje dochód netto, który wpiszesz, ale w praktyce banki liczą dochód z działalności inaczej niż z etatu, między innymi przez uśrednianie go z dłuższego okresu. Przy działalności gospodarczej orientacyjny wynik może się różnić od realnej decyzji banku bardziej niż przy umowie o pracę. Jak banki liczą różne formy dochodu, opisujemy w artykule kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy: ryczałt i B2B.
Co zrobić, jeśli wynik z kalkulatora jest za niski?
Sprawdzić, czy da się obniżyć obciążenia (spłacić lub zamknąć zbędne limity kart i debetu), wydłużyć okres kredytowania w symulacji, albo dodać współkredytobiorcę - każda z tych zmian realnie wpływa na wynik testu zdolności w banku. Sposoby z liczbami opisałem w artykule jak zwiększyć zdolność kredytową.
Dlaczego bank odrzucił wniosek mimo dobrych zarobków?
Wysokie zarobki nie gwarantują zdolności, jeśli równolegle masz aktywne karty kredytowe, limity w koncie, inne raty lub krótką historię dochodu z działalności. Bank liczy zdolność netto, po odjęciu wszystkich zobowiązań i buforu na wzrost stóp - dlatego odrzucenie w jednym banku często oznacza tylko, że trzeba sprawdzić bank z inną polityką liczenia, nie że kredyt jest niemożliwy. Jak banki liczą dochód, opisujemy w artykule zdolność kredytowa: jak banki liczą dochód.
Czy dostanę kredyt hipoteczny - jak to sprawdzić przed złożeniem wniosku?
Najszybciej przez wstępną weryfikację u eksperta kredytowego, który sprawdza Twoją sytuację od razu w kilku bankach, zamiast składać wniosek na próbę w jednym. Zapytanie w BIK przy formalnym wniosku zostawia ślad, więc lepiej najpierw zrobić test gotowości niż ryzykować kilka odrzuceń z rzędu.
Ile zdolności zabiera karta kredytowa albo drugie dziecko?
Aktywna karta kredytowa lub limit w koncie obniża zdolność o kwotę liczoną od całego limitu, niezależnie od tego, czy go wykorzystujesz. Kolejne dziecko na utrzymaniu zwiększa miesięczne koszty życia uznawane przez bank, co też obniża wynik - dokładna kwota zależy od banku, ale to dwa z najczęściej pomijanych czynników przy samodzielnym liczeniu.
O ile może różnić się zdolność kredytowa na kredyt hipoteczny między bankami?
Na zestawieniu z września 2026 dla pary z dochodem 9 000 zł netto najniższa zdolność wyniosła około 512 tysięcy złotych, a najwyższa około 709 tysięcy. To różnica blisko 200 tysięcy, czyli 38 procent, przy tym samym dochodzie i tego samego dnia. Rozrzut bierze się z różnych tabel kosztów utrzymania, różnych limitów obciążenia dochodu i różnego podejścia do formy zatrudnienia. Przy kwocie 500 tysięcy kredyt przyznałby każdy z tych banków, przy 700 tysiącach już tylko dwa z dziesięciu.
Czym różni się kalkulator zdolności kredytowej hipotecznej od kalkulatora zdolności na kredyt gotówkowy?
Dwiema rzeczami: okresem i buforem. Kalkulator zdolności kredytowej hipotecznej liczy ratę rozłożoną na 20 do 35 lat i dolicza do oprocentowania bufor na wzrost stóp wymagany przy kredycie zabezpieczonym hipoteką. Kalkulator kredytu gotówkowego liczy okres do kilku lat i tego bufora nie stosuje. Dlatego ta sama osoba z tym samym dochodem zobaczy w obu narzędziach zupełnie inne kwoty, a wynik z kalkulatora gotówkowego nie mówi nic o tym, na jaki kredyt hipoteczny Cię stać.
Czy wiek kredytobiorcy obniża zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym?
Tak, i jest to jeden z czynników, których żaden kalkulator nie uwzględnia. Każdy bank ma własne, zaszyte w systemie zasady na sytuację, w której okres spłaty wchodzi w wiek emerytalny: jeden skraca maksymalny okres kredytowania, inny obniża dochód przyjmowany do wyliczenia od określonego wieku. Krótszy okres oznacza wyższą ratę, a wyższa rata oznacza niższą zdolność. Ta sama osoba potrafi z tego powodu dostać dwie bardzo różne odpowiedzi w dwóch bankach. Bywa też odwrotnie, niż podpowiada intuicja: jeśli skrócisz okres kredytu tak, żeby ostatnia rata przypadła przed wiekiem emerytalnym, bank przestaje zaniżać dochód i zdolność potrafi wzrosnąć zamiast spaść. U jednego z naszych klientów, 41 lat i 10 tysięcy złotych netto, skrócenie kredytu z 30 do 24 lat podniosło zdolność z około 500 do 680 tysięcy złotych. Szczegóły opisujemy wyżej, w sekcji o wieku emerytalnym.
Źródła i podstawa prawna
- KNF, Rekomendacja S (nowelizacja z czerwca 2023) - zasady oceny zdolności kredytowej, bufor na wzrost stopy procentowej i wskaźnik DStI
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami - obowiązuje, jest tekst jednolity (Dz.U. 2017 poz. 819 ze zm.)
Linki sprawdzone 1 października 2026.
Widełki to za mało, żeby szukać mieszkania
Policzymy Twoją zdolność w konkretnych bankach i powiemy, który z nich policzy Twój dochód najkorzystniej. Bezpłatnie i bez śladu w BIK.