Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2026 roku?

Ile wynoszą stopy NBP i WIBOR we wrześniu 2026 i co to znaczy dla raty?

Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego to suma dwóch składników: wskaźnika WIBOR, najczęściej trzymiesięcznego, i marży banku, która jest stała przez cały okres umowy. Zmienia się tylko WIBOR, a on podąża za stopami Narodowego Banku Polskiego. Oprocentowanie stałe bank ustala z góry na 5 lat, wyceniając je na podstawie oczekiwań rynku co do przyszłych stóp.

Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny

Dwie liczby warto zapamiętać. Po pierwsze, stała stawka jest dziś wyżej od zmiennej o 0,2 do 0,6 punktu procentowego, zależnie od banku, czyli przy kredycie 500 tysięcy złotych na 25 lat rata stała jest wyższa o około 60 do 190 zł. To cena spokoju na 5 lat - i jest dziś niska. Warto jednak zauważyć, że we wrześniu zmienił się kontekst: RPP zostawiła stopy bez zmian, inflacja za sierpień według szybkiego szacunku GUS wzrosła do 3,4 procent, a ekonomiści przestali zakładać kolejne obniżki w tym roku - w komentarzach pojawił się nawet scenariusz podwyżki. Im mniej pewne są obniżki, tym więcej warte jest to ubezpieczenie za 0,2 do 0,6 punktu. Po drugie, każdy punkt procentowy zmiany WIBOR-u to przy takim kredycie około 300 zł raty w górę lub w dół. Przy oprocentowaniu zmiennym to jest realna skala ryzyka i realna skala szansy.

Przesuń wykres w bok, aby zobaczyć cały przebieg od 2020 roku

Źródło: Narodowy Bank Polski, archiwum stóp procentowych (nbp.pl), stan na 14 września 2026.

Prezes NBP Adam Glapiński zapowiedział na konferencji 10 września 2026, że stopy pozostaną stabilne najprawdopodobniej do końca 2027 roku - zastrzegając, że to jego bieżąca ocena, zależna od kolejnych danych. Bezpośrednim powodem jest wzrost inflacji do 3,4 procent w sierpniu, przy celu NBP na poziomie 2,5 procent. Dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem oznacza to, że na szybki spadek raty nie ma na razie co liczyć.

Czym różni się oprocentowanie stałe od zmiennego?

Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny

Co się dzieje po 5 latach stałego oprocentowania?

To pytanie, o którym najłatwiej zapomnieć przy podpisywaniu umowy. Zasada jest taka, że po zakończeniu okresu stałego kredyt automatycznie przechodzi na oprocentowanie zmienne. Bank może zaproponować stałą stawkę na kolejny okres, ale będzie to stawka rynkowa, wyliczona na tamten moment.

Co zastąpi WIBOR i czy to zmieni moją ratę?

WIBOR jest wygaszany. Jego następcą jest POLSTR, wskaźnik liczony przez GPW Benchmark na podstawie rzeczywistych transakcji jednodniowych na rynku międzybankowym, z których wylicza się stopy składane dla dłuższych okresów. Harmonogram jest już konkretny: od 3 września 2026 pierwszy bank udziela nowych kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem opartym na POLSTR 1M stopa składana, kolejne zapowiedziały start w czwartym kwartale, a od 1 stycznia 2027 nowe umowy nie mogą być już zawierane na WIBOR. Sam WIBOR dla terminów 1M, 3M i 6M jest publikowany do 31 grudnia 2036 roku, a jego ostateczne wygaszenie przypada na 1 stycznia 2037. Szczegóły pierwszej oferty na POLSTR i pytania, które warto zadać bankowi, opisujemy w osobnym tekście: czekać z wnioskiem na POLSTR, czy brać kredyt na WIBOR teraz.

Nowy kredyt: co POLSTR zmienia w wyborze między stałym a zmiennym

Dla samej decyzji niewiele. Oprocentowanie zmienne nadal składa się ze wskaźnika i marży, a o tym, czy kredyt jest tani, decyduje suma, nie nazwa wskaźnika. POLSTR 1M stopa składana notuje dziś niżej niż WIBOR 3M o około 0,3 punktu procentowego (3,54 wobec 3,83 procent według notowań z 10 września), ale bank może tę różnicę zjeść wyższą marżą - i przy pierwszej ofercie część marż faktycznie poszła w górę, a część w dół, zależnie od kwoty i wkładu własnego. Jest za to jedna realna różnica w zachowaniu raty: WIBOR wycenia oczekiwania rynku i reaguje na decyzje RPP niemal od razu, POLSTR liczony jest z transakcji z minionego miesiąca i reaguje z opóźnieniem. W cyklu obniżek rata na WIBOR spada szybciej, w cyklu podwyżek szybciej rośnie. Przy dzisiejszym scenariuszu, w którym obniżki się zatrzymały, to opóźnienie nie jest wadą (w razie podwyżki rata rośnie później), ale to szczegół drugiego rzędu. Porównując oferty, patrz na marżę i RRSO na reprezentatywnym przykładzie, nie na sam wskaźnik.

Kredyt już spłacany na WIBOR: nie będzie automatycznej konwersji

Jeśli masz kredyt na WIBOR, nic nie musisz robić - i tu w czerwcu 2026 zmieniło się coś istotnego wobec tego, co przez ostatnie lata powtarzano o reformie. Nie będzie rozporządzenia Ministra Finansów wyznaczającego zamiennik WIBOR-u ani automatycznej zamiany wskaźnika w umowach. Komitet Stabilności Finansowej uznał, że ponad dziesięcioletni okres uporządkowanego wygaszania WIBOR-u wystarczy, aby banki i klienci dostosowali umowy sami. Twoja umowa zostaje więc na WIBOR tak długo, jak jest on publikowany, czyli do końca 2036 roku, a przy średnim faktycznym okresie spłaty hipoteki w Polsce większość dzisiejszych kredytów zostanie spłacona wcześniej.

W zamian projekt ustawy przygotowany przez Ministerstwo Finansów i Gospodarki (numer UC132 w wykazie prac rządu, w konsultacjach od czerwca 2026) nakłada obowiązek na banki: w ciągu 9 miesięcy bank ma złożyć każdemu kredytobiorcy na WIBOR ofertę wyboru między stałą stopą a zmiennym oprocentowaniem na nowym wskaźniku, bez podwyższenia marży. Odrzucenie oferty nie może pogorszyć sytuacji klienta - umowa po prostu zostaje na WIBOR. Na dzień tej aktualizacji to wciąż projekt, nie obowiązujące prawo, więc terminy mogą się jeszcze przesunąć. Praktyczny wniosek jest jednak już teraz taki: list z banku z propozycją zamiany wskaźnika to w istocie ta sama decyzja, o której jest ten artykuł, tylko podana w innym opakowaniu. Nie podpisuj aneksu dlatego, że przyszedł; policz oba warianty tak, jak liczyłbyś je przy nowym kredycie.

Oprocentowanie stałe: reformy nie ma w okresie stałym

Kredytów z oprocentowaniem stałym reforma nie dotyczy w okresie stałym: tam nie ma wskaźnika, jest stawka z umowy. Wskaźnik pojawia się dopiero po jego zakończeniu, i przy okresach kończących się po 2026 roku będzie to już najprawdopodobniej POLSTR. To dodatkowy argument dla osób, które nie chcą przez najbliższe lata śledzić ani reformy, ani listów z banku: przy stałej stopie po prostu ich to nie dotyczy.

Kiedy wybrać stałe, a kiedy zmienne oprocentowanie?

Stałe oprocentowanie ma sens, gdy

• Budżet domowy jest napięty i wzrost raty o kilkaset złotych byłby problemem.
• Kupujesz pierwsze mieszkanie i chcesz przewidywalności na start.
• Planujesz w tym okresie inne duże wydatki, na przykład wykończenie albo powiększenie rodziny.
• Nie chcesz w najbliższych latach zajmować się zmianą wskaźnika z WIBOR na POLSTR ani ofertami konwersji z banku - w okresie stałym Cię to nie dotyczy.

Zmienne oprocentowanie ma sens, gdy

• Masz poduszkę finansową i zniesiesz wahania raty.
• Zakładasz, że stopy w perspektywie kilku lat będą jednak niższe niż dziś, i chcesz z tego skorzystać bez aneksów i refinansowania.
• Planujesz wcześniejszą spłatę części kapitału w niedługim czasie.

Czy można zmienić decyzję w trakcie?

Tak, ale nie zawsze bez kosztów. Przejście ze zmiennego na stałe zwykle jest możliwe w ramach aneksu. Wyjście ze stałego przed końcem okresu bywa obwarowane warunkami zapisanymi w umowie. Zanim podpiszesz, sprawdzamy z Tobą właśnie te zapisy, bo one decydują o Twojej elastyczności na lata.

Jest też druga, znacznie ważniejsza rzecz: ta decyzja nie jest na całe życie kredytu. Kredyt zawsze można refinansować w innym banku. Jeśli za trzy lata okaże się, że wybrany wariant przestał być korzystny, przenosimy kredyt tam, gdzie warunki są lepsze. To zdejmuje z tej decyzji sporą część ciężaru.

Czego możesz oczekiwać od nas przy tym wyborze

Nie stajemy po żadnej ze stron i nie próbujemy Cię przekonać do jednego wariantu. Naszą rolą jest pokazać Ci zalety i wady obu rozwiązań oraz konkretne warunki cenowe dla Twojej kwoty i okresu, żebyś podejmował decyzję świadomie. Ostateczny wybór należy do Ciebie i tak powinno być, bo to Ty będziesz płacić tę ratę.

Na tym nasza praca się jednak nie kończy. Śledzimy sytuację na rynku i sami odzywamy się do klientów, gdy pojawia się moment, w którym da się obniżyć koszt kredytu. Nie musisz pilnować stóp procentowych ani porównywać ofert co pół roku. Jeśli zobaczymy, że Twoja umowa przestała być konkurencyjna, dzwonimy z propozycją.

Przemysław Karaś

Ekspert kredytowy, KDFhipo

Ponad 20 lat w bankowości i pośrednictwie kredytowym. Doświadczenie zdobywał w ING i Noble Banku oraz w firmach doradczych Tax Care, Expander i Money Expert.

Poznaj zespół KDFhipo