Czy nowe mieszkanie od dewelopera mieści się w limicie ceny za metr w RKM?

Jak liczy się cena za metr w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym?

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM), czyli kredyt hipoteczny z gwarancją BGK zastępującą wkład własny, ma limit ceny za metr kwadratowy kupowanego mieszkania. Bank dzieli cenę nabycia lokalu przez jego powierzchnię i porównuje wynik ze stawką BGK obowiązującą w danym kwartale. Stawka zależy od lokalizacji i od tego, czy kupujesz od dewelopera, czy na rynku wtórnym.

Sedno jest w słowach „cena nabycia lokalu". Do limitu wchodzi tylko to, co umowa wlicza w cenę mieszkania. Według wyjaśnień na gov.pl wygląda to tak:

Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny

Dla Ciebie oznacza to jedno: ta sama oferta, to samo mieszkanie, ten sam metraż może mieścić się w limicie albo nie, zależnie od tego, jak deweloper zapisze cenę w umowie.

Który limit dotyczy mojej gminy?

BGK publikuje stawki co kwartał, w styczniu, kwietniu, lipcu i październiku. Dla naszych okolic liczą się trzy wiersze: Warszawa, gminy sąsiadujące z Warszawą i pozostałe gminy Mazowsza. Piaseczno, Lesznowola i Konstancin-Jeziorna graniczą ze stolicą, więc należą do drugiej grupy. Góra Kalwaria i Prażmów nie graniczą z Warszawą, więc mają stawkę trzecią. Pełną tabelę, razem z innymi miastami, pokazujemy poniżej.

Stawka dla rynku pierwotnego jest wyższa niż dla wtórnego (współczynnik 1,4 wobec 1,3 w zestawieniu BGK). Różnica w gminach sąsiadujących z Warszawą to w IV kwartale 2026 r. około 966 zł na metrze. Przy 50 metrach daje to prawie 48 tysięcy złotych więcej w dopuszczalnej cenie.

Limity dotyczą mieszkań, czyli lokali mieszkalnych. Nie obowiązują przy domu jednorodzinnym w sensie prawnym (własna księga wieczysta dla domu z działką), ale segment lub bliźniak wyodrębniony jako lokal w budynku dwu- lub wielolokalowym liczy się jak mieszkanie. Przy domu granicą jest kwota: gwarancja i wkład razem do 200 000 zł i 20% ceny, czyli nieruchomość do ok. 1 mln zł. Więcej w artykule o warunkach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Szersze zestawienie lokalne znajdziesz na stronie o kredycie hipotecznym w Piasecznie i Lesznowoli.

Przykład z praktyki: mieszkanie 50 m² w Józefosławiu, ta sama oferta w dwóch wersjach

Maksymalna cena lokalu o powierzchni 50 m² to 50 × 13 530,10 zł = 676 505 zł. Deweloper zaproponował mieszkanie z miejscem postojowym za 700 000 zł, z czego miejsce było warte 30 000 zł.

Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny

W wersji B kredyt z gwarancją finansuje mieszkanie, a 30 tysięcy złotych na miejsce postojowe musisz mieć w gotówce. To realny koszt, który trzeba doliczyć do budżetu na start obok kosztów notarialnych i okołokredytowych.

Co zrobić, gdy cena za metr przekracza limit?

Przekroczenie nie kończy sprawy. Opcje, od najprostszej:

• Negocjacja ceny. Przy przekroczeniu rzędu kilkuset złotych na metrze policz, jaki rabat potrzebny jest, żeby zmieścić się w stawce, i zapytaj dewelopera, czy jest do ustalenia.
• Wydzielenie miejsca postojowego z umowy, tak jak w przykładzie wyżej, jeśli ma osobną cenę i Ty masz na nie gotówkę.
• Inny lokal w tej samej inwestycji, o niższej cenie za metr.
• Rynek wtórny lub dom. Stawka dla rynku wtórnego jest niższa, ale dom jednorodzinny w ogóle nie ma limitu ceny za metr.
• Zwykły kredyt z wkładem własnym zamiast gwarancji BGK, jeśli różnica w cenie jest zbyt duża. Liczymy oba warianty.

Gwarancja BGK rozwiązuje brak gotówki na wkład, nie brak zdolności kredytowej. Zdolność musisz mieć na pełną kwotę kredytu. Wstępnie policzysz ją w kalkulatorze zdolności kredytowej, a relację wkładu do wartości w kalkulatorze LTV. Limit dla konkretnej lokalizacji sprawdzisz też w kalkulatorze RKM.

Co sprawdzić w ofercie dewelopera przed wpłatą zadatku?

Po wpłacie zadatku pole manewru jest mniejsze, więc sprawdź cztery rzeczy wcześniej:

• Powierzchnia lokalu z projektu umowy, bo to ona jest w mianowniku. Mniejszy metraż przy tej samej cenie podnosi cenę za metr.
• Co dokładnie jest w cenie: miejsce postojowe, komórka lokatorska, wykończenie. Poproś o rozbicie ceny na piśmie.
• Forma miejsca postojowego: pomieszczenie przynależne, prawo do wyłącznego korzystania z miejsca w części wspólnej czy odrębna nieruchomość. Od tego zależy, czy wchodzi do limitu i czy kredyt je sfinansuje.
• Kwartał obowiązywania stawki. Limity zmieniają się co kwartał, więc oferta, która mieści się dziś, po zmianie może się nie mieścić. O tym, jak wygląda cały proces od umowy do wypłaty, piszemy w artykule o umowie deweloperskiej i przedwstępnej.

Przemysław Karaś

Ekspert kredytowy, KDFhipo

W bankowości i pośrednictwie kredytowym od 2006 roku: ING i Noble Bank, następnie Tax Care, Expander i Money Expert. Zna proces kredytowy z obu stron biurka, więc wie, jak analityk w banku czyta wniosek i na czym wnioski najczęściej się wykładają.