Czy można kupić mieszkanie, zanim bank wpisze hipotekę do księgi wieczystej?

Czy można kupić mieszkanie, zanim hipoteka zostanie wpisana?

Tak, i to jest częste nieporozumienie warte wyjaśnienia na starcie: kupno mieszkania i wpis hipoteki banku to dwie zupełnie osobne sprawy, rozstrzygane w innym czasie i w innym dziale tej samej księgi wieczystej. Własność przechodzi na Ciebie w momencie podpisania aktu notarialnego (albo w terminie w nim wskazanym) - to zapisuje się w dziale II księgi. Hipoteka banku, czyli zabezpieczenie spłaty kredytu na tej nieruchomości, trafia do działu IV - i to zajmuje osobny czas, zwykle kilka tygodni, czasem kilka miesięcy.

Możesz więc być pełnoprawnym właścicielem, mieć klucze, wprowadzić się i meldować się pod nowym adresem, zanim jeszcze w dziale IV pojawi się słowo „hipoteka". Bank o tym wie i ma na tę lukę czasową gotowe rozwiązanie, opisane niżej.

Kiedy naprawdę powstaje hipoteka banku?

Dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej - nie wcześniej. Mówi o tym wprost art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej". To ważna różnica względem większości innych zabezpieczeń: podpisanie umowy kredytu i oświadczenia o ustanowieniu hipoteki to dopiero zobowiązanie do jej ustanowienia, a nie samo ustanowienie. Prawo rzeczowe, które faktycznie zabezpiecza bank, powstaje dopiero, gdy referendarz sądowy dokona wpisu - wcześniej formalnie hipoteki jeszcze nie ma, choćby wszystkie dokumenty leżały już podpisane na biurku notariusza.

Czym jest wzmianka w dziale IV i dlaczego bank może na niej polegać?

Gdy notariusz albo pełnomocnik banku składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis hipoteki, sąd od razu, tego samego dnia, umieszcza w dziale IV wzmiankę o złożonym wniosku - krótką adnotację, że toczy się postępowanie, jeszcze przed rozpatrzeniem sprawy. Dwa przepisy sprawiają, że ta wzmianka realnie chroni bank, mimo że hipoteki formalnie jeszcze nie ma:

• Wzmianka wyłącza tak zwaną rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych - zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Rękojmia to zasada, że każdy może zaufać temu, co widnieje w księdze, i nikt nie może się na niego skarżyć, że zataił jakieś prawo. Wzmianka to wyłącza: od chwili jej wpisania nikt, kto sprawdzi księgę, nie może już twierdzić, że „nie wiedział" o toczącym się postępowaniu w sprawie hipoteki. To zamyka furtkę, którą można by próbować wykorzystać, żeby obciążyć albo sprzedać nieruchomość, zanim wpis się sfinalizuje.
• Sam wpis, gdy w końcu nastąpi, ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku - zgodnie z art. 29 tej samej ustawy. Oznacza to, że jeśli wniosek złożono w marcu, a sąd wpisał hipotekę dopiero w czerwcu, prawnie liczy się tak, jakby hipoteka istniała już od marca. Kilka miesięcy oczekiwania na wpis nie jest więc dla banku realną luką w zabezpieczeniu - jest tylko opóźnieniem administracyjnym, które prawo z góry neutralizuje.

Właśnie dlatego bank akceptuje jako wystarczające potwierdzenie samo złożenie wniosku o wpis (z prezentatą sądu albo elektronicznym potwierdzeniem złożenia), a nie czeka na prawomocny wpis, żeby wypłacić kredyt.

Co dzieje się między aktem notarialnym a wpisem hipoteki?

W skrócie: bank wypłaca kredyt na podstawie potwierdzenia złożenia wniosku o wpis, a większość banków nie nalicza dziś za czas oczekiwania na sąd żadnych dodatkowych kosztów. Jeśli bank jednak nalicza wyższą marżę, czyli tak zwane ubezpieczenie pomostowe, to koszt czasowy, który po wpisie podlega rozliczeniu. Kto składa wniosek o wpis, ile to kosztuje, ile realnie trwa i jak wygląda ubezpieczenie pomostowe krok po kroku, opisaliśmy szczegółowo w artykule o wpisie hipoteki do księgi wieczystej - tu skupiamy się na tym, co ta luka czasowa oznacza dla Ciebie jako właściciela, nie na samej procedurze. Jeśli bank naliczał taką marżę, po wpisie powinien ją rozliczyć - jak sprawdzić, czy to zrobił, opisujemy w artykule o zwrocie ubezpieczenia pomostowego po wpisie hipoteki.

Dla Ciebie oznacza to, że jesteś już właścicielem, możesz mieszkać, wynajmować, remontować - ale formalnie nie możesz jeszcze swobodnie rozporządzać nieruchomością w sposób, który naruszałby zabezpieczenie banku, bo umowa kredytu to wprost zabrania do czasu spłaty. Sprzedaż czy obciążenie mieszkania w tym okresie jest praktycznie i tak niemożliwe bez zgody banku, a każdy, kto sprawdziłby księgę, i tak zobaczyłby wzmiankę informującą o toczącym się wniosku.

Co powinieneś zrobić zaraz po akcie notarialnym?

Notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem Twoich praw i słusznych interesów oraz udzielić niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności - wynika to wprost z art. 80 Prawa o notariacie. W praktyce oznacza to, że powinieneś wyjść z kancelarii z jasną informacją, kto i kiedy złoży wnioski do księgi wieczystej. Kilka rzeczy warto zrobić samodzielnie:

• Odbierz wypis aktu notarialnego i sprawdź w nim numer księgi wieczystej nieruchomości.
• Zapytaj wprost, kto składa wniosek o wpis własności i wniosek o wpis hipoteki - w praktyce najczęściej robi to notariusz od razu przy akcie, rzadziej zajmuje się tym osobno pełnomocnik banku już po wypłacie kredytu. Szczegóły tej procedury i różnice między bankami opisujemy w artykule o wpisie hipoteki, do którego linkujemy wyżej.
• Zachowaj potwierdzenie złożenia wniosku (prezentatę sądu albo potwierdzenie elektroniczne) - to dokument, którego może zażądać od Ciebie bank, jeśli sam go nie otrzymał bezpośrednio.
• Sprawdzaj stan księgi wieczystej online, w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, po numerze księgi z aktu - to bezpłatne i pokazuje, czy wzmianka już się pojawiła i czy sprawa wciąż czeka na rozpatrzenie. Co oznaczają poszczególne działy i wpisy, wyjaśniamy w artykule jak czytać księgę wieczystą przed zakupem mieszkania na kredyt.

Przemysław Karaś

Ekspert kredytowy, KDFhipo

W bankowości i pośrednictwie kredytowym od 2006 roku: ING i Noble Bank, następnie Tax Care, Expander i Money Expert. Zna proces kredytowy z obu stron biurka, więc wie, jak analityk w banku czyta wniosek i na czym wnioski najczęściej się wykładają.