Zaliczka czy zadatek przy zakupie mieszkania na kredyt: co powinien wiedzieć kupujący?

Zaliczka czy zadatek: jaka jest podstawowa różnica?

Zadatek ma szczególne skutki wprost zapisane w Kodeksie cywilnym: jeśli to Ty nie wywiążesz się z umowy, sprzedający ma prawo go zatrzymać; jeśli wycofa się sprzedający, należy Ci się zwrot dwukrotności wpłaconej kwoty. Krótko mówiąc - zadatek pełni funkcję kary umownej za niewykonanie umowy, niezależnie od tego, która strona się z niej wycofa. Zaliczka nie ma takiej regulacji - to po prostu część ceny wpłacona z góry na poczet przyszłej transakcji. Jej losy, gdy umowa nie dojdzie do skutku, rządzą się ogólną zasadą swobody umów, a nie szczególnym przepisem, i co do zasady - jeśli strony nie umówiły się inaczej - wraca w pełnej wysokości, bez elementu kary czy podwojenia.

To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne dla obu stron transakcji. Sprzedający zwykle woli zadatek, bo zabezpiecza go na wypadek, gdybyś się rozmyślił albo nie dopiął kredytu. Ty jako kupujący, zwłaszcza gdy finansujesz zakup kredytem i zależy Ci na jak najmniejszym ryzyku finansowym, możesz woleć zaliczkę albo zadatek z dobrze napisaną klauzulą finansowania - o niej więcej w dalszej części tego artykułu.

Jakie ryzyko niesie zadatek, jeśli bank odmówi Ci kredytu?

Największe. Bez odpowiedniego zapisu w umowie odmowa kredytu jest traktowana jak zwykłe niewykonanie umowy z Twojej strony - a to oznacza, że sprzedający może zatrzymać cały wpłacony zadatek, nawet jeśli szczerze starałeś się o finansowanie w kilku bankach. Dokładnie ten scenariusz, łącznie z tym, jak się przed nim zabezpieczyć klauzulą finansowania i co zrobić, gdy mimo wszystko przyjdzie odmowa, opisaliśmy szczegółowo w osobnym artykule o zadatku a kredycie hipotecznym przed decyzją banku - jeśli rozważasz zadatek, warto go przeczytać przed podpisaniem umowy.

Jakie ryzyko niesie zaliczka, jeśli bank odmówi Ci kredytu?

Zdecydowanie mniejsze niż przy zadatku - w typowej sytuacji zaliczka wraca w pełnej wysokości, bez kary i bez podwojenia, niezależnie od tego, która strona ponosi odpowiedzialność za to, że umowa nie doszła do skutku. To dlatego zaliczka bywa nazywana formą "bezpieczniejszą" dla kupującego finansującego zakup kredytem. Mniejsze ryzyko dla Ciebie oznacza jednak mniejsze zabezpieczenie dla sprzedającego - a to często przekłada się na jego niechęć do zgody na zaliczkę zamiast zadatku, zwłaszcza na rynku, gdzie chętnych na daną nieruchomość jest kilku.

W praktyce oznacza to negocjację: sprzedający chce zabezpieczenia, Ty chcesz ograniczyć ryzyko finansowe związane z niepewnością decyzji banku. Kompromisem bywa zadatek z dobrze napisaną klauzulą finansowania, która w razie odmowy kredytu działa niemal jak zaliczka - z zastrzeżeniem, że musisz spełnić warunki tej klauzuli.

Dlaczego zapisy umowy liczą się bardziej niż sama nazwa wpłaty?

Bo to zapisy, a nie nazwa, decydują, co się faktycznie stanie z Twoimi pieniędzmi w razie problemu z kredytem. Umowa, w której napisano "zaliczka", ale nie określono jasno zasad jej zwrotu, może w praktyce rodzić spór - podobnie jak umowa nazywająca wpłatę "zadatkiem" bez klauzuli finansowania, która realnie Cię zabezpiecza. Zwracaj uwagę na to, czy umowa: jasno nazywa formę wpłaty i odwołuje się do właściwego przepisu, precyzuje termin i warunki zwrotu w razie odmowy kredytu, oraz określa, jakiego dowodu starań o finansowanie może oczekiwać sprzedający.

Zanim cokolwiek wpłacisz, sprawdź też samą nieruchomość: kto jest właścicielem i czy wpisy w księdze wieczystej nie zablokują kredytu. Jak to zrobić krok po kroku, opisujemy w artykule jak czytać księgę wieczystą przed zakupem mieszkania na kredyt. Policz też, ile gotówki potrzebujesz poza ceną mieszkania: opłaty, podatki i taksę notarialną rozpisujemy w artykule o kosztach okołokredytowych kredytu hipotecznego.

Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, a nie na rynku wtórnym, dochodzi dodatkowa warstwa zabezpieczeń - większość wpłat trafia na rachunek powierniczy, a sama umowa deweloperska rządzi się innymi zasadami niż zwykła umowa przedwstępna między osobami prywatnymi. Te różnice, razem z tym, kiedy konieczny jest akt notarialny, opisujemy osobno w artykule o umowie deweloperskiej i przedwstępnej.

Czym jest warunek uzyskania finansowania i jak wpływa na wybór między zadatkiem a zaliczką?

To zapis w umowie, który uzależnia Twój obowiązek jej wykonania - i konsekwencje ewentualnego niewykonania - od uzyskania kredytu hipotecznego w określonym terminie. Dobrze napisany warunek finansowania sprawia, że różnica między zadatkiem a zaliczką w praktyce się zaciera: nawet przy zadatku, jeśli odmowa banku nastąpi mimo rzetelnych starań udokumentowanych pisemnymi decyzjami odmownymi, powinieneś odzyskać wpłaconą kwotę. Bez takiego zapisu zadatek jest ryzykowny, a nawet zaliczka może stać się przedmiotem sporu, jeśli umowa nie precyzuje zasad jej zwrotu.

Szczegółowo, co powinna zawierać taka klauzula - jaki termin, jaki dowód starań, co dzieje się z pieniędzmi krok po kroku - opisaliśmy w artykule wskazanym w sekcji wyżej. Tutaj kluczowa jest jedna zasada: im mniej pewna jest Twoja sytuacja kredytowa, tym bardziej zależy Ci na precyzyjnym warunku finansowania, niezależnie od tego, czy wpłacasz zadatek, czy zaliczkę.

Ile czasu realnie trwa uzyskanie decyzji kredytowej i dlaczego to ważne przy wyborze formy wpłaty?

Na tyle różnie w zależności od banku, kompletności dokumentów i złożoności Twojej sytuacji dochodowej, że nie da się podać jednej uniwersalnej liczby dni, która sprawdzi się w każdym przypadku. Pełny rozkład etapów procesu kredytowego, od złożenia wniosku do wypłaty środków, wraz z orientacyjnymi ramami czasowymi każdego z nich, znajdziesz w artykule o tym, ile trwa kredyt hipoteczny.

Dla wyboru formy wpłaty ważne jest jedno: termin wpisany do umowy - niezależnie, czy chodzi o termin zwrotu zaliczki, czy termin klauzuli finansowania przy zadatku - powinien mieć zapas na typowe opóźnienia, a nie zakładać najkrótszy możliwy scenariusz. Krótki termin, ustalony pod presją czasu, jest jednym z częstszych powodów sporów o zwrot wpłaconych pieniędzy, niezależnie od tego, jak formalnie nazwano wpłatę w umowie.

Kiedy skonsultować umowę z prawnikiem i jak pomoże pośrednik kredytowy?

Zawsze, gdy umowa nie precyzuje jasno zasad zwrotu wpłaty w razie odmowy kredytu, gdy nie masz pewności, czy dana wpłata w świetle całej treści umowy będzie traktowana jako zadatek czy zaliczka, albo gdy sprzedający proponuje własny, niestandardowy wzór umowy. Ten artykuł, podobnie jak cały blog KDFhipo, ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej analizy prawnej konkretnej umowy - a przy zakupie finansowanym kredytem stawka takiej analizy bywa wysoka.

Pośrednik kredytowy nie zastąpi prawnika przy analizie zapisów umowy, ale pomoże Ci tam, gdzie zaczyna się kredyt: sprawdzi wstępną zdolność w kilku bankach, zanim jeszcze usiądziesz do stołu ze sprzedającym, oceni, jaki termin na decyzję kredytową jest realny w Twojej konkretnej sytuacji, i podpowie, jakich dokumentów banki będą oczekiwać - żeby termin wpisany do umowy nie okazał się zbyt krótki, niezależnie od tego, czy wpłacasz zadatek, czy zaliczkę.

Przemysław Karaś

Ekspert kredytowy, KDFhipo

W bankowości i pośrednictwie kredytowym od 2006 roku: ING i Noble Bank, następnie Tax Care, Expander i Money Expert. Zna proces kredytowy z obu stron biurka, więc wie, jak analityk w banku czyta wniosek i na czym wnioski najczęściej się wykładają.