Koszty okołokredytowe: ile gotówki poza wkładem własnym trzeba mieć na kredyt hipoteczny?
Poza wkładem własnym przy zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny potrzebujesz gotówki na koszty jednorazowe: zwykle od 1 do 4 procent ceny nieruchomości. Największa pozycja to podatek od czynności cywilnoprawnych, 2 procent ceny na rynku wtórnym, z którego kupujący pierwsze mieszkanie są od 2023 roku zwolnieni. Do tego notariusz, wpisy w księdze wieczystej, wycena, ewentualna prowizja banku i ubezpieczenia. Na rynku pierwotnym podatku nie ma, ale dochodzi wykończenie, które bywa droższe niż wszystkie pozostałe koszty razem. Poniżej pełna lista z kwotami, przykładowy budżet dla mieszkania za 600 tysięcy w obu wariantach i oś czasu: co płacisz przed wnioskiem, co u notariusza, a co dopiero po uruchomieniu kredytu.
Przemysław KaraśEkspert kredytowy, KDFhipoOpublikowano: 21 października 2026
11 min czytania
Zaktualizowano: 22 października 2026
Jakie koszty poza wkładem własnym trzeba doliczyć do kredytu hipotecznego?
Lista jest zamknięta i przewidywalna. Problem w tym, że pozycje pojawiają się w różnych momentach i u różnych odbiorców: część płacisz bankowi, część notariuszowi, część sądowi i urzędowi skarbowemu. Poniżej wszystkie, z kwotami obowiązującymi w 2026 roku.
| Koszt | Ile wynosi | Komu i kiedy płacisz |
|---|---|---|
| Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) | 2% ceny na rynku wtórnym; 0% przy pierwszym mieszkaniu (warunki niżej); na rynku pierwotnym nie występuje | Notariusz pobiera przy akcie |
| Taksa notarialna | Stawka maksymalna: 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ceny ponad 60 000 zł, plus 23% VAT. Poza dużymi miastami notariusze często schodzą poniżej maksimum | Notariusz, przy akcie; do tego wypisy aktu |
| Wpisy w księdze wieczystej | 200 zł wpis własności, 200 zł wpis hipoteki, 19 zł podatku od ustanowienia hipoteki: razem 419 zł. Jeśli lokal nie ma jeszcze księgi (nowy od dewelopera), plus 100 zł za jej założenie | Sąd wieczystoksięgowy, zwykle przez notariusza; podatek od hipoteki do urzędu skarbowego w 14 dni |
| Wykreślenie starej hipoteki sprzedającego | 100 zł | Zwykle po stronie sprzedającego, ale warto to zapisać w umowie |
| Wycena nieruchomości (operat) | Mieszkanie 190 do 560 zł, dom 700 do 1 160 zł (najczęściej 700 do 880, do 1 160 przy domu w budowie) | Bank albo rzeczoznawca, przed decyzją kredytową |
| Prowizja za udzielenie kredytu | Od 0 do 2% kwoty kredytu, zależnie od banku i oferty | Bank, przy uruchomieniu; czasem możliwa do skredytowania |
| Opłata za gwarancję BGK (tylko kredyt bez wkładu własnego) | 1% kwoty gwarancji, maksymalnie 1 000 zł | Bank, przy uruchomieniu |
| Ubezpieczenie nieruchomości | Zależnie od wartości i oferty, zwykle kilkaset złotych rocznie | Cyklicznie, przez cały okres kredytu |
| Ubezpieczenie na życie | Zależnie od banku: wymagane, opcjonalne za niższą marżę albo brak | Cyklicznie; wpływa na całkowity koszt kredytu |
| Ubezpieczenie niskiego wkładu albo podwyższona marża | Przy wkładzie poniżej 20%; do czasu spłaty do 80% wartości | Bank, w racie |
| Ubezpieczenie pomostowe (do wpisu hipoteki) | Podwyższenie marży do czasu prawomocnego wpisu; od 2022 roku bank zwraca albo zalicza tę opłatę po wpisie | Bank, w racie; efekt netto zero po wpisie |
| Pośrednik nieruchomości | Jeśli kupujesz przez agencję: zwykle od 1 do 3% ceny plus VAT, zależnie od umowy | Agencja, przy akcie |
| Pośrednik kredytowy | U nas 0 zł: analiza i prowadzenie procesu są bezpłatne, wynagrodzenie płaci bank | - |
Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
Kto nie płaci PCC przy zakupie mieszkania?
Od 31 sierpnia 2023 roku zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy mieszkaniu za 600 tysięcy to 12 tysięcy złotych, które zostają w kieszeni. Warunki zwolnienia:
- kupujesz jako osoba fizyczna (także małżeństwo albo kilka osób razem),
- przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- ani w dniu zakupu, ani wcześniej nie przysługiwało Ci żadne z tych praw ani udział w nich - z jednym wyjątkiem: udział nabyty w drodze dziedziczenia, nieprzekraczający 50 procent, nie odbiera zwolnienia.
Warunek „nigdy wcześniej" jest tu ostrzejszy niż w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym, który pyta tylko o stan na dziś. Można więc kwalifikować się do kredytu bez wkładu własnego po sprzedaży poprzedniego mieszkania, a jednocześnie nie mieć prawa do zwolnienia z PCC. W czerwcu 2026 roku Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że zwolnienie obejmuje także zakup udziału w mieszkaniu, nie tylko całości - wcześniej organy podatkowe to kwestionowały.
Przy zakupie od dewelopera sprawdź też, jak umowa dzieli cenę mieszkania i miejsca postojowego. Miejsce z osobną ceną kupujesz z własnych środków, co zwiększa gotówkę potrzebną na start. Szczegóły w artykule o limicie ceny za metr w RKM przy nowym mieszkaniu.
Przykładowy budżet: mieszkanie za 600 tysięcy, rynek wtórny i pierwotny
Przykładowa sytuacja, liczby orientacyjne. Mieszkanie 55 m² za 600 000 zł, wkład własny 20 procent (120 000 zł), kredyt 480 000 zł, bez agencji nieruchomości.
| Pozycja | Rynek wtórny, nie pierwsze mieszkanie | Rynek wtórny, pierwsze mieszkanie | Rynek pierwotny, stan deweloperski |
|---|---|---|---|
| PCC | 12 000 zł | 0 zł | 0 zł |
| Taksa notarialna (maks.) z VAT | ok. 3 900 zł | ok. 3 900 zł | ok. 3 900 zł za umowę przeniesienia własności; koszt umowy deweloperskiej dzielony z deweloperem |
| Wpisy w księdze wieczystej | 419 zł | 419 zł | 519 zł (z założeniem księgi) |
| Wycena | ok. 400 zł | ok. 400 zł | ok. 400 zł |
| Prowizja banku (0 do 2%) | 0 do 9 600 zł | 0 do 9 600 zł | 0 do 9 600 zł |
| Wykończenie | - | - | przy 1 000 do 3 000 zł/m²: ok. 55 000 do 165 000 zł |
| Razem poza wkładem | ok. 16 700 do 26 300 zł (2,8 do 4,4% ceny) | ok. 4 700 do 14 300 zł (0,8 do 2,4% ceny) | ok. 60 000 do 180 000 zł (10 do 30% ceny) |
Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
Dwa wnioski z tabeli. Po pierwsze, zwolnienie z PCC obniża koszty jednorazowe na rynku wtórnym mniej więcej o połowę - dla pierwszego mieszkania różnica między rynkiem wtórnym a pierwotnym w kosztach „papierowych" praktycznie znika. Po drugie, na rynku pierwotnym prawdziwym kosztem okołokredytowym jest wykończenie, a nie notariusz. Część banków pozwala doliczyć koszt wykończenia do kwoty kredytu na podstawie kosztorysu; szczegóły na stronie kredytu na mieszkanie. Jeśli wkład własny jest problemem, relację gotówki do ceny sprawdzisz w kalkulatorze LTV.
Kiedy płacisz poszczególne koszty? Oś czasu
| Etap | Co płacisz | Skąd pieniądze |
|---|---|---|
| Umowa przedwstępna | Zadatek albo zaliczka dla sprzedającego, zwykle 5 do 10% ceny; wchodzi w cenę, więc jest częścią wkładu, nie kosztem | Gotówka, jeszcze przed decyzją banku |
| Wniosek kredytowy | Wycena nieruchomości | Gotówka |
| Akt notarialny | Reszta wkładu własnego, PCC (jeśli dotyczy), taksa notarialna, opłaty sądowe, ewentualnie prowizja agencji | Gotówka; kredyt uruchamiany jest po akcie, więc tych kwot nie da się sfinansować z kredytu |
| Uruchomienie kredytu | Prowizja banku (jeśli jest), opłata za gwarancję BGK (jeśli kredyt bez wkładu), pierwsza składka ubezpieczeń | Gotówka albo potrącenie z kwoty kredytu, zależnie od banku |
| Do wpisu hipoteki | Podwyższona marża (pomostowe), zwracana po wpisie | W racie; wpis trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy zależnie od sądu |
| 14 dni od oświadczenia o hipotece | 19 zł podatku do urzędu skarbowego, jeśli oświadczenie na druku banku | Gotówka; pilnujemy tego terminu za klienta |
| Po odbiorze kluczy | Wykończenie, przeprowadzka, ewentualny remont | Gotówka albo część kredytu, jeśli bank doliczył wykończenie |
Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
Najważniejszy punkt na tej osi to akt notarialny: wszystko, co płacisz u notariusza, musisz mieć w gotówce, bo kredyt trafia na konto sprzedającego dopiero po podpisaniu aktu. Klienci, którzy planują budżet „wkład plus trochę", zderzają się z tym tydzień przed aktem.
Dwie liczby z tej listy weryfikujemy w każdej sprawie, bo w praktyce odbiegają od „cennika". Pierwsza to taksa notarialna: stawka maksymalna jest w rozporządzeniu, ale poza dużymi miastami notariusze regularnie schodzą poniżej niej - warto zapytać o wycenę w dwóch kancelariach, różnica przy mieszkaniu za 600 tysięcy potrafi wynieść kilkaset złotych. Druga to podatek od hipoteki: 19 zł, o których nikt nie pamięta, bo kwota jest śmieszna, a termin 14 dni mija w środku przeprowadzki. Uprzedzamy o nim przy podpisywaniu dokumentów bankowych.
I jedna rzecz, o której klienci wiedzą, ale jej nie liczą: zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu. W rozmowie o budżecie pytamy o wcześniejsze nieruchomości z dwóch powodów naraz - dla Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (stan na dziś) i dla PCC (nigdy wcześniej). Odpowiedź na to samo pytanie potrafi otworzyć jedno i zamknąć drugie.
Które koszty da się obniżyć, a których nie?
- PCC: nie do negocjacji, ale do sprawdzenia zwolnienia. Jeśli kupujesz z partnerem, który miał już mieszkanie, sposób nabycia (kto jest stroną aktu) wpływa na to, czy zwolnienie przysługuje - to pytanie do notariusza przed aktem, nie po.
- Taksa notarialna: do negocjacji, zwłaszcza poza dużymi miastami. Zapytaj o wycenę w dwóch kancelariach.
- Prowizja banku: zależy od oferty; oferta z prowizją 0 procent bywa droższa w marży. Porównujemy całkowity koszt, nie samą prowizję.
- Ubezpieczenie na życie: w części banków opcjonalne za obniżkę marży. Liczymy, czy obniżka pokrywa składkę w całym okresie, i sprawdzamy, po jakim czasie można z niego zrezygnować bez utraty warunków.
- Wycena: przy zakupie zwykle płacisz ją sam; przy refinansowaniu część banków robi ją na własny koszt albo zwraca przy uruchomieniu kredytu.
- Ubezpieczenie pomostowe: nie do obniżenia, ale od 2022 roku zwracane po wpisie hipoteki - sprawdzamy, czy bank je zwrócił.
- Opłaty sądowe i podatek od hipoteki: stałe, nie do obniżenia.
Najczęstsze błędy przy planowaniu budżetu
- Liczenie tylko wkładu własnego. Przy 600 tysiącach na rynku wtórnym bez zwolnienia z PCC brakuje potem 17 do 26 tysięcy na akt.
- Zakładanie, że prowizję i koszty notarialne da się „wrzucić w kredyt". Kredyt jest uruchamiany po akcie, a notariusz chce pieniądze przy akcie.
- Nieuwzględnienie wykończenia przy rynku pierwotnym - to największa pozycja, a bank doliczy ją do kredytu tylko na podstawie kosztorysu złożonego z wnioskiem, nie po fakcie.
- Wydanie całej gotówki na wkład, gdy dostępny jest kredyt bez wkładu własnego z gwarancją BGK; czasem lepiej wnieść mniej i zostawić rezerwę na koszty i remont.
- Zapomnienie o 14 dniach na podatek od hipoteki przy oświadczeniu na druku bankowym.
- Niesprawdzenie zwolnienia z PCC przed aktem. Po zapłaceniu podatku można wystąpić o zwrot, ale to miesiące korespondencji z urzędem.
Komplet dokumentów, które będą potrzebne na poszczególnych etapach, opisujemy w artykule o dokumentach do kredytu hipotecznego.
Policzymy Twój pełny budżet: wkład, koszty i rezerwa
Dla konkretnej nieruchomości i konkretnego banku: ile gotówki potrzebujesz na akt, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC i czy zamiast wykładać cały wkład nie lepiej skorzystać z gwarancji BGK.
Zostaw kontaktŹródła
- Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 9 pkt 17 (zwolnienie dla pierwszego mieszkania) - isap.sejm.gov.pl
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (opłaty za wpisy w księdze wieczystej) - isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (zwrot opłat pobranych do czasu wpisu hipoteki) - isap.sejm.gov.pl
- Naczelny Sąd Administracyjny, wyrok z 23 czerwca 2026 r., III FSK 525/25 (zwolnienie z PCC obejmuje udział) - orzeczenia.nsa.gov.pl
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani porady podatkowej. Kwoty w przykładach są orientacyjne; warunki kredytu zależą od oceny zdolności kredytowej i decyzji banku.
Przemysław Karaś
W bankowości i pośrednictwie kredytowym od 2006 roku: ING i Noble Bank, następnie Tax Care, Expander i Money Expert. Zna proces kredytowy z obu stron biurka, więc wie, jak analityk w banku czyta wniosek i na czym wnioski najczęściej się wykładają.
Warto wiedzieć
Ile gotówki poza wkładem własnym potrzebuję na kredyt hipoteczny?
Na rynku wtórnym zwykle od 1 do 4 procent ceny: PCC 2 procent (0 przy pierwszym mieszkaniu), notariusz, wpisy w księdze, wycena, ewentualna prowizja. Na rynku pierwotnym koszty „papierowe" są niższe, ale dochodzi wykończenie, które bywa większe niż wszystko inne razem.
Czy przy pierwszym mieszkaniu płacę PCC?
Nie, jeśli kupujesz z rynku wtórnego jako osoba fizyczna i nigdy wcześniej nie miałeś mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu, z wyjątkiem udziału ze spadku do 50 procent. Zwolnienie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 roku i obejmuje też zakup udziału.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania za 600 tysięcy?
Stawka maksymalna to 1 010 zł plus 0,4 procent nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli około 3 170 zł, plus 23 procent VAT, czyli około 3 900 zł, plus wypisy aktu. Poza dużymi miastami notariusze często liczą mniej - warto zapytać w dwóch kancelariach.
Czy koszty notarialne i prowizję można sfinansować z kredytu?
Koszty notarialne i PCC nie, bo płacisz je przy akcie, a kredyt jest uruchamiany po nim. Prowizję banku część banków pozwala potrącić z kwoty kredytu. Wykończenie można doliczyć do kredytu na podstawie kosztorysu złożonego z wnioskiem.
Co to jest ubezpieczenie pomostowe i czy je odzyskam?
Ubezpieczenie pomostowe to podwyższona marża, którą bank nalicza od uruchomienia kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej - to zabezpieczenie banku na okres, w którym hipoteka formalnie jeszcze nie istnieje. Tak, odzyskasz je: od 2022 roku bank ma ustawowy obowiązek zwrócić albo zaliczyć na poczet raty tę opłatę po prawomocnym wpisie hipoteki. W praktyce efekt netto po wpisie wynosi zero - to tylko koszt przejściowy, nie trwały. Warto jednak samemu sprawdzić, czy zwrot faktycznie nastąpił, zamiast zakładać, że bank zrobi to automatycznie i bez pomyłki.
Ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej?
200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki plus 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych od jej ustanowienia. Podatek trzeba zapłacić w ciągu 14 dni od oświadczenia, chyba że pobiera go notariusz w akcie.
Czy przy kredycie bez wkładu własnego są dodatkowe koszty?
Jeden: opłata za gwarancję BGK w wysokości 1 procenta kwoty gwarancji, maksymalnie 1 000 zł. Pozostałe koszty są takie same jak przy standardowym kredycie, a przy wkładzie dopełnionym gwarancją do 20 procent odpada ubezpieczenie niskiego wkładu.
Powiązane wpisy
Dokumenty do kredytu hipotecznego 2026: lista według sytuacji
Trzy grupy dokumentów według formy dochodu i rodzaju nieruchomości, ważność zaświadczeń i kolejność, która skraca proces o tygodnie.
Kredyt bez wkładu własnego 2026: warunki Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego
Gwarancja BGK zastępuje brakujący wkład własny. Warunki, limity ceny za metr, budowa domu - i dlaczego przy segmencie i bliźniaku trzeba sprawdzić księgę wieczystą.
Sprawdź swoją sytuację - bezpłatnie
Zostaw kontakt. Oddzwonimy w ciągu jednego dnia roboczego z konkretną odpowiedzią.