Pożyczka hipoteczna pod zastaw nieruchomości: gotówka na dowolny cel

Czym różni się pożyczka hipoteczna od kredytu gotówkowego?

Kredyt gotówkowy dostaniesz szybciej, ale na krótszy okres i z wyższym oprocentowaniem. Pożyczka hipoteczna wymaga zabezpieczenia na nieruchomości i więcej formalności, ale przy większych kwotach różnica w koszcie jest znacząca. Pokażemy Ci obie opcje na liczbach.

Czy kredyt gotówkowy pod hipotekę to to samo co pożyczka hipoteczna?

Potocznie tak. Banki nazywają ten produkt pożyczką hipoteczną albo kredytem hipotecznym na dowolny cel: dostajesz gotówkę bez wskazywania, na co ją wydasz, a bank zabezpiecza się hipoteką na Twojej nieruchomości. Zwykły kredyt gotówkowy nie ma takiego zabezpieczenia, dlatego jest droższy i zwykle krótszy. Hipoteka daje wyższą kwotę i dłuższy okres spłaty.

Na co możesz przeznaczyć środki?

Cel jest dowolny i zwykle nie musisz go dokumentować fakturami. Klienci najczęściej finansują remonty, konsolidują droższe zobowiązania albo uwalniają kapitał zamrożony w nieruchomości.

Jakie warunki trzeba spełnić?

Potrzebujesz nieruchomości, na której można ustanowić hipotekę (własnej lub, w niektórych bankach, należącej do bliskiej rodziny), zdolności kredytowej oraz uregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Sprawdzamy to wszystko przed złożeniem wniosku.

Ile kosztuje pożyczka hipoteczna?

Jest droższa od kredytu hipotecznego na zakup, bo bank nie wie, na co pójdą pieniądze. Jest natomiast wyraźnie tańsza od kredytu gotówkowego, i to jest cała jej sens.

Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny

Przy większych kwotach różnica w oprocentowaniu wobec kredytu gotówkowego przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych w całym okresie. Ratę i całkowity koszt policzysz w kalkulatorze raty.

Czy trzeba udokumentować cel pożyczki?

Nie. To główna przewaga tego produktu nad kredytem hipotecznym. Nie składasz umowy przedwstępnej, kosztorysu ani faktur, a bank nie kontroluje, na co wydałeś pieniądze.

Wyjątkiem bywa sytuacja, w której pożyczka służy spłacie innych zobowiązań. Wtedy bank zwykle wypłaca środki bezpośrednio do wierzycieli, żeby mieć pewność, że zadłużenie faktycznie znika, a nie dochodzi do niego kolejne.

Jaka nieruchomość może być zabezpieczeniem?

Najczęściej mieszkanie albo dom, którego jesteś właścicielem. Bank oceni nie tylko wartość, ale też płynność, czyli jak łatwo byłoby taką nieruchomość sprzedać.

• Mieszkanie w mieście - najłatwiejsze do zaakceptowania, najwyższy dopuszczalny wskaźnik LTV.
• Dom jednorodzinny - akceptowany, ale wskaźnik LTV bywa niższy, a wycena ostrożniejsza.
• Nieruchomość nietypowa, na przykład siedlisko, obiekt użytkowy albo dom w trakcie budowy - część banków odmawia, część finansuje na gorszych warunkach.
• Nieruchomość bliskiej rodziny - w niektórych bankach możliwa jako zabezpieczenie, przy czym właściciel przystępuje do umowy.

Warunkiem zawsze jest uregulowany stan prawny i księga wieczysta bez obciążeń, których bank nie zaakceptuje. Sprawdzamy to na samym początku, bo to najczęstszy powód, dla którego sprawa nie ma szans.

Pożyczka pod zastaw mieszkania a pożyczka pod zastaw domu: co się zmienia?

Produkt jest ten sam, ale warunki potrafią się różnić, bo bank patrzy nie tylko na wartość nieruchomości. Liczy się też to, jak szybko dałoby się ją sprzedać, gdyby spłata się urwała.

Mieszkanie jest dla banku najprostszym zabezpieczeniem. Wycena jest szybka, bo rzeczoznawca ma porównanie z transakcjami w tym samym budynku albo na tym samym osiedlu, a dopuszczalny wskaźnik LTV jest najwyższy z możliwych dla tego produktu.

Dom akceptuje większość banków, ale ostrożniej. Wycena trwa dłużej, bo każdy dom jest inny, a wskaźnik LTV bywa o kilka punktów niższy niż przy mieszkaniu o tej samej wartości. Bank sprawdza też rzeczy, które przy mieszkaniu nie występują: stan wykończenia, dojazd, media, zgodność budynku z projektem i pozwoleniem oraz powierzchnię działki w stosunku do zabudowy. Zbyt duża działka potrafi być powodem odmowy, bo bank traktuje ją jako osobny składnik majątku, trudniejszy do sprzedania razem z domem.

Nieruchomość nietypowa, czyli siedlisko, budynek użytkowy albo dom w trakcie budowy, jest najtrudniejsza: część banków odmawia od ręki, część finansuje przy wyraźnie niższym LTV.

Praktyczny wniosek: przy domu licz się z niższą kwotą przy tej samej wartości nieruchomości i z dłuższym czekaniem na wycenę. Sam wskaźnik policzysz w kalkulatorze LTV.

Na ile lat można wziąć pożyczkę pod zastaw nieruchomości?

Zwykle do 20 albo 25 lat, zależnie od banku i Twojego wieku. To krócej niż kredyt hipoteczny na zakup, który sięga 35 lat, i znacznie dłużej niż kredyt gotówkowy, zwykle do 10 lat.

Krótszy maksymalny okres wynika z tego, że bank nie wie, na co idą pieniądze, więc nie ma pewności, czy finansuje coś, co zachowa wartość przez dwadzieścia kilka lat.

W tych granicach okres wybierasz sam i to właśnie on, a nie oprocentowanie, najmocniej rusza ratą. Przy tej samej kwocie rozlożenie spłaty na 10 lat zamiast na 20 podnosi ratę mniej więcej o połowę, ale łączna suma odsetek spada o znacznie więcej. Oba warianty policzysz w kalkulatorze raty, zanim zdecydujesz.

Krótszy okres ma sens, gdy spłata mieści się w budżecie z zapasem i zależy Ci na niskim koszcie całkowitym. Dłuższy ma sens wtedy, gdy celem jest odzyskanie płynności, na przykład przy konsolidacji kilku rat w jedną. Można też wziąć dłuższy okres i nadpłacać: ile daje taka strategia, pokaże kalkulator nadpłaty. Zasady wcześniejszej spłaty i ewentualnej opłaty sprawdź w konkretnej umowie, bo przy pożyczce na dowolny cel bywają inne niż przy kredycie mieszkaniowym.

Czy dostaniesz pożyczkę pod zastaw mieszkania bez dochodów albo bez zdolności kredytowej?

W banku nie. Hipoteka jest zabezpieczeniem na wypadek, gdyby spłata się urwała, a nie zamiennikiem zdolności kredytowej. Bank i tak policzy Twój dochód, obecne obciążenia i sprawdzi historię w BIK, dokładnie tak samo jak przy kredycie na mieszkanie.

To nie jest ostrożność pojedynczego banku, tylko obowiązek: prawo bankowe nakazuje ocenę zdolności kredytowej przed udzieleniem finansowania, a sposób jej liczenia dodatkowo porządkują rekomendacje nadzoru. Bank, który udzieliłby pożyczki wyłącznie na wartość nieruchomości, złamałby własne procedury.

Co więc kryje się za ogłoszeniami "pożyczka pod zastaw bez zdolności" i "bez dochodów"? To oferty firm pożyczkowych spoza sektora bankowego. Trzy rzeczy, które trzeba o nich wiedzieć, zanim się je rozważy: koszt bywa wielokrotnie wyższy niż w banku, okres spłaty jest krótki, często kilkuletni albo krótszy, a zabezpieczenie bywa konstruowane jako przewłaszczenie na zabezpieczenie, czyli własność nieruchomości przechodzi na pożyczkodawcę na czas umowy. Przy problemach ze spłatą ryzykujesz mieszkanie, nie samą egzekucję długu. Takich spraw nie prowadzimy.

Jeśli zdolności brakuje, zwykle da się z tym coś zrobić, tylko po stronie liczb, nie zabezpieczenia: dołączenie współkredytobiorcy, niższa kwota, dłuższy okres spłaty albo uporządkowanie obciążeń przed złożeniem wniosku. Zamknięcie niewykorzystywanych kart i limitów potrafi zmienić wynik bardziej niż kilka tysięcy różnicy w dochodzie: opisujemy to w artykule o tym, jak zwiększyć zdolność kredytową. Jeśli problemem jest historia kredytowa, zacznij od sprawdzenia, co naprawdę widzi bank: wyjaśniamy to w tekście o scoringu kredytowym w BIK.

Gdy liczby nie pozwalają, powiemy to wprost na pierwszym spotkaniu, zamiast składać wnioski, które i tak wrócą z odmową.

Ile trwa proces i co go najczęściej opóźnia?

Od złożenia kompletnego wniosku do wypłaty mija zwykle od czterech do ośmiu tygodni. Ustawowe 21 dni na decyzję biegnie od kompletu dokumentów, a nie od dnia złożenia wniosku.

Najczęstsze opóźnienia to nieaktualny wpis w księdze wieczystej, nieujawniona służebność, brak zgody współwłaściciela oraz nierozliczony spadek. Każda z tych rzeczy jest do usunięcia, ale zajmuje czas, którego przy pilnej potrzebie gotówki zwykle nie ma.