Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego: co Ci się należy w 2026 roku

Czy po wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego należy się zwrot prowizji?

Co do zasady tak, o ile umowa jest z 22 lipca 2017 roku lub późniejsza. Art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym mówi, że przy spłacie całości kredytu przed terminem całkowity koszt kredytu obniża się o odsetki i inne koszty za okres, o który skrócono umowę. Dotyczy to także kosztów, które zapłaciłeś wcześniej, jeszcze przed spłatą. Prowizja za udzielenie kredytu płacona jest z góry, więc to dokładnie ten przypadek. Podobnie opisuje to Rzecznik Finansowy: bank powinien zwrócić proporcjonalną część prowizji za okres od dnia spłaty do końca umowy.

Dwa fragmenty tego przepisu robią całą robotę. Pierwszy: liczy się okres, o który skrócono umowę. Drugi: nie ma znaczenia, że prowizję zapłaciłeś jednorazowo na początku. Całkowity koszt kredytu to wszystko, co płacisz bankowi poza kapitałem, więc obniżenie go o koszty za niewykorzystany okres oznacza w praktyce zwrot ich części, a zależnie od umowy także części składek ubezpieczeniowych.

Przy spłacie części kredytu ten sam przepis stosuje się odpowiednio (ust. 2). Do całkowitego kosztu kredytu (art. 4) wchodzą nie tylko odsetki, ale też opłaty, prowizje, marże i koszty usług dodatkowych, w tym ubezpieczeń, jeśli są niezbędne do uzyskania kredytu albo jego warunków. Wyjątek to opłaty notarialne i sądowe.

Zwrot dotyczy też refinansowania. Gdy przenosisz kredyt, nowy bank spłaca stary, a dla starego banku to spłata przed terminem. Jeśli rozważasz zmianę banku, zobacz, jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku, i całą ofertę refinansowania kredytu hipotecznego.

Co bank zwraca, a co zostaje po jego stronie?

Przewiń tabelę w bok, jeśli nie mieści się na ekranie.

Rekompensata (art. 40) to osobna opłata, którą bank może pobrać od Ciebie. Zasady:

• Bank może ją pobrać tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa.
• Przy oprocentowaniu zmiennym: wyłącznie przy spłacie w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Nie może przekroczyć odsetek za rok od spłaconej kwoty (według oprocentowania z dnia spłaty) ani 3 procent tej kwoty. Gdy do końca umowy zostało mniej niż rok, nie może przekroczyć odsetek za pozostały okres.
• Przy oprocentowaniu stałym: możliwa w okresie obowiązywania stałej stopy.
• Zawsze: nie może być wyższa niż koszty, jakie bank ma bezpośrednio w związku z przedterminową spłatą.

Rekompensata płynie od Ciebie do banku, zwrot prowizji w drugą stronę. Przed spłatą zajrzyj do umowy i do tabeli opłat, a rekompensatę, jeśli ją naliczono, zestaw ze zwracanymi kosztami, bo to one decydują o realnym wyniku całej operacji.

Ile prowizji zwróci bank i jak to policzyć?

Ustawa nie podaje wzoru, więc bank może liczyć trochę inaczej. Najprostszy szacunek jest proporcjonalny: prowizja razy liczba miesięcy, o które skrócono umowę, podzielona przez liczbę miesięcy całego okresu kredytowania.

Przy nadpłacie części kredytu przepis stosuje się odpowiednio, ale ustawa nie rozstrzyga, jak liczyć zwrot, gdy po nadpłacie spada rata zamiast skracać się okres. W takiej sytuacji zapytaj bank o metodę. Własną nadpłatę możesz przeliczyć w kalkulatorze nadpłaty kredytu.

Taką samą logikę stosuje się do innych kosztów zapłaconych z góry, na przykład składki ubezpieczenia na cały okres. Osobny wątek to ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki, opisane w tekście o zwrocie ubezpieczenia pomostowego. Jeśli spłacasz kredyt w ramach przenosin do innego banku, zwrot od starego banku warto doliczyć w kalkulatorze refinansowania.

Jak wystąpić o zwrot prowizji i w jakim terminie?

Najczęściej trzeba złożyć wniosek, bank nie zawsze rozlicza się sam. Składaj go na piśmie albo przez bankowość elektroniczną, tak żeby miał datę. Kroki:

1. Przed spłatą poproś bank o informację o kosztach wcześniejszej spłaty. Bank przekazuje ją na trwałym nośniku w 7 dni roboczych, wraz z założeniami przyjętymi do jej ustalenia (art. 38 ust. 2 i 3 ustawy o kredycie hipotecznym).
2. Weź umowę kredytu (kwota prowizji, data zawarcia, okres kredytowania) i potwierdzenie spłaty albo zaświadczenie o spłacie.
3. W pierwszym akapicie wniosku (reklamacji) podaj numer umowy i datę całkowitej spłaty, a przy nadpłacie jej datę i kwotę.
4. Wskaż podstawę, czyli art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym, i napisz, czego żądasz: obniżenia całkowitego kosztu kredytu o odsetki i inne koszty za skrócony okres, w tym prowizję, ubezpieczenia i opłaty, oraz zwrotu wyliczonej kwoty na wskazany rachunek.
5. Poproś o pisemne wyliczenie z metodą i kwotami dla każdego rodzaju kosztu.
6. Bank odpowiada w 30 dni, a w szczególnie skomplikowanych sprawach do 60 dni (art. 6 i 7 ustawy o rozpatrywaniu reklamacji).
7. Po odmowie masz trzy drogi: ponowne pismo z zarzutem błędnego wyliczenia, zgłoszenie sprawy Rzecznikowi Finansowemu (interwencja albo postępowanie polubowne) lub pozew do sądu.

Przy refinansowaniu poproś o rozliczenie już przy odbiorze zaświadczenia o spłacie. Nie odkładaj sprawy: roszczenia przedawniają się po 6 latach, a termin kończy się ostatniego dnia roku kalendarzowego (art. 118 Kodeksu cywilnego). Dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej to 3 lata.

Kiedy zwrotu prowizji nie dostaniesz?

• Umowa sprzed 22 lipca 2017 roku. Stosuje się wtedy przepisy dotychczasowe i zwrot zwykle nie przysługuje. Rzecznik Finansowy uznaje odmowy banków przy takich umowach za zgodne z prawem. Możesz złożyć wniosek i poprosić o uzasadnienie na piśmie, ale wynik nie jest przesądzony.
• Kredyt związany z działalnością. Ustawa o kredycie hipotecznym chroni konsumenta, a to, czy nim jesteś, ocenia się według art. 22¹ Kodeksu cywilnego i celu umowy. Przy kredycie firmowym podstawa prawna jest inna, a wniosek o zwrot prowizji opisaliśmy w poradniku dla firm: jak poprawnie napisać wniosek o zwrot prowizji kredytu.
• Częściowa nadpłata. Zwrot jest wtedy proporcjonalny do spłaconej kwoty, więc kwoty bywają niewielkie. Sprawdź też, czy bank nie naliczył rekompensaty.
• Wątpliwa metoda wyliczenia. Gdy bank oddał mniej, niż wynika z prostego przeliczenia czasu, poproś o rozpisanie metody. Spór dotyczy zwykle właśnie jej.
• Przedawnienie. Po upływie terminu z poprzedniej sekcji bank może się na nie powołać.

Nie ma tu uniwersalnej odpowiedzi. Jeśli planujesz refinansowanie, policzenie zwrotu od starego banku razem z kosztami przeniesienia pokazuje, czy oszczędność jest realna. Cały proces opisujemy w tekście o refinansowaniu kredytu hipotecznego.

Czy głośne wyroki TSUE z 2026 roku zmieniają zasady zwrotu prowizji od hipoteki?

Nie wprost. W 2026 roku zapadły głośne orzeczenia, m.in. wyrok TSUE z 23 kwietnia 2026 roku (C-744/24), ale dotyczą kredytu konsumenckiego i odsetek naliczanych od kosztów doliczonych do kredytu, a nie zwrotu prowizji przy wcześniejszej spłacie. Zwrot prowizji z art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym działa niezależnie od nich. Jeśli Twój kredyt hipoteczny miał kredytowaną prowizję lub ubezpieczenie, zapytaj bank na piśmie, czy i jak je rozlicza, i nie zakładaj, że zrobi to sam.

Przemysław Karaś

Ekspert kredytowy, KDFhipo

W bankowości i pośrednictwie kredytowym od 2006 roku: ING i Noble Bank, następnie Tax Care, Expander i Money Expert. Zna proces kredytowy z obu stron biurka, więc wie, jak analityk w banku czyta wniosek i na czym wnioski najczęściej się wykładają.