Jak zwiększyć zdolność kredytową przed kredytem hipotecznym? 7 sposobów z liczbami

Od czego zależy zdolność kredytowa i co z tego możesz zmienić?

Zdolność kredytowa to maksymalna kwota, jaką bank jest gotów Ci pożyczyć przy Twoim dochodzie. Bank liczy ją w jednym ciągu: bierze dochód netto całego gospodarstwa domowego, odejmuje koszty utrzymania każdej osoby i wszystkie raty, które już płacisz, a to, co zostaje, zderza z limitem DTI, czyli wskaźnikiem mówiącym, jaka część dochodu może w ogóle iść na raty. Ratę nowego kredytu liczy przy tym od oprocentowania podniesionego o bufor na wzrost stóp. Szczegóły tego rachunku opisałem w artykule o tym, jak banki liczą dochód i zdolność kredytową.

Z tego wynika prosta rzecz: zdolność zwiększysz na trzy sposoby. Zmniejszasz to, co bank odejmuje (zobowiązania), zwiększasz to, co bank może policzyć jako dochód, albo zmieniasz parametry kredytu tak, żeby ta sama rata dała wyższą kwotę. Przelicznik, który warto mieć w głowie: każde 100 zł miesięcznej raty to przy 30 latach spłaty i oprocentowaniu w okolicach 7 procent mniej więcej 15 tysięcy złotych kredytu.

Które zobowiązania zamknąć, żeby zdolność wzrosła najbardziej?

Tu jest najwięcej do zyskania w najkrótszym czasie. Klienci najczęściej dziwią się limitom: karta leży w szufladzie, debet nie jest używany od lat, a bank i tak liczy je tak, jakby były wykorzystane do końca.

1. Zamknij albo obniż limity na kartach kredytowych. Bank dolicza do Twoich rat zwykle 3-5 procent limitu miesięcznie, niezależnie od tego, czy z karty korzystasz. Szczegóły i to, jakie zaświadczenie wziąć, opisałem w artykułach o karcie kredytowej przed kredytem hipotecznym i o kilku kartach naraz.
2. Wypowiedz limit w koncie. Działa jak karta: bank liczy go od pełnej kwoty, nie od wykorzystanej.
3. Spłać drobne raty, także 0 procent. Dla banku rata na telefon to zwykły kredyt konsumencki. Więcej w tekście o ratach 0% i płatnościach odroczonych.
4. Spłać albo skonsoliduj kredyt gotówkowy. To najmocniejszy ruch, ale nie zawsze się opłaca, bo te same pieniądze mogą być Twoim wkładem własnym. Kiedy wybrać spłatę, a kiedy wkład, rozpisałem w artykule o spłacie kredytu gotówkowego przed hipoteką.

Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny

Jak zwiększyć dochód, który bank weźmie pod uwagę?

Bank nie liczy tego, ile zarabiasz, tylko to, co potrafi udokumentować według swojej procedury. To dwie różne liczby i często różnią się o kilkanaście procent.

• Uporządkuj wpływy na konto. Wynagrodzenie, premie i dodatki, które wpływają regularnie na rachunek, bank policzy łatwiej niż dochód wypłacany gotówką albo na różne konta.
• Pokaż wszystkie źródła dochodu. Umowa zlecenie, najem czy diety to dochód, który część banków uwzględnia, a część nie. Najem banki liczą zwykle w 60-80 procentach.
• Przy działalności nie optymalizuj podatków w roku przed wnioskiem. Bank liczy dochód z PIT, nie z obrotu. Każde 15 tysięcy złotych niższego rocznego dochodu to orientacyjnie 100-120 tysięcy złotych kredytu mniej. Opisałem to w artykule o optymalizacji podatkowej a zdolności kredytowej.
• Dołącz współkredytobiorcę z dochodem. Partner albo rodzic z własnym dochodem zwykle podnosi zdolność, ale tylko wtedy, gdy nie wnosi własnych zobowiązań. Osoba z kartą z limitem 15 tysięcy i niskim dochodem potrafi wynik obniżyć. Zawsze warto policzyć oba warianty: razem i osobno.

Czy dłuższy okres kredytu i raty równe zwiększają zdolność kredytową?

Tak, ale to dźwignie na końcu listy, bo kosztują odsetkami. Wydłużenie kredytu z 25 do 30 lat podnosi zdolność zwykle o 4-6 procent, bo ta sama rata rozkłada się na więcej miesięcy. Raty równe zamiast malejących też pomagają: bank patrzy na pierwszą ratę, a przy ratach malejących to ona jest najwyższa.

Granicą jest wiek. Banki najczęściej wymagają, żeby ostatnia rata przypadła przed 75. urodzinami, część dopuszcza 80 lat przy ratach malejących. Przy wieku 48 lat kredyt na 30 lat zmieści się więc tylko w części banków, a w pozostałych okres skróci się, a zdolność spadnie.

Czego nie robić przed wnioskiem, żeby nie stracić zdolności?

• Nie zmieniaj pracy tuż przed wnioskiem. Większość banków chce minimum 3-6 miesięcy u obecnego pracodawcy. Jeśli zmiana jest konieczna, zrób ją wcześniej, a szczegóły znajdziesz w artykule o zmianie pracy przed kredytem hipotecznym.
• Nie bierz nowych rat, kart ani limitów. Każde nowe zobowiązanie trafia do BIK w ciągu kilku dni, a bank może sprawdzić raport jeszcze raz przed uruchomieniem kredytu.
• Nie składaj wniosków na próbę. Każdy wniosek to zapytanie w BIK, a ich seria w krótkim czasie wygląda dla kolejnego banku jak sygnał, że gdzieś już odmówiono. Jak działa ocena punktowa w BIK, wyjaśniam w artykule o scoringu kredytowym BIK.
• Nie wybieraj banku na ślepo. To zwykle najsilniejsza pojedyncza dźwignia. Ten sam klient w dwóch bankach potrafi usłyszeć kwoty różniące się o kilkaset tysięcy złotych, bo każdy bank ma własną tabelę kosztów utrzymania i własny sposób liczenia dochodu.

W jakiej kolejności to zrobić przed kredytem hipotecznym?

Najlepiej zacząć 90 dni przed wnioskiem, bo najważniejsze zmiany potrzebują czasu, żeby bank je zobaczył. W skrócie: najpierw sprzątasz zobowiązania i pobierasz własny raport BIK, potem porządkujesz dochód i dokumenty, a na końcu decydujesz o parametrach kredytu i wyborze banku. Pełną listę kroków, z terminami i miejscem na własne liczby, zebraliśmy w bezpłatnej checkliście.

Przykładowa sytuacja: jak to wygląda na liczbach

Przykład modelowy, nie konkretna sprawa. Para z dochodem 11 000 zł netto, karta kredytowa z limitem 15 000 zł, raty 0 procent za sprzęt 300 zł miesięcznie. Zamknięcie karty daje orientacyjnie 100 tysięcy złotych zdolności więcej, spłata rat kolejne 40-60 tysięcy. Wybór rat równych zamiast malejących i kredyt na 30 zamiast 25 lat to następne kilkadziesiąt tysięcy. Razem ok. 150-200 tysięcy złotych, zanim w ogóle zaczniemy porównywać banki. Dlatego zawsze zaczynamy od zobowiązań, a nie od szukania banku, który da więcej.

Przemysław Karaś

Ekspert kredytowy, KDFhipo

W bankowości i pośrednictwie kredytowym od 2006 roku: ING i Noble Bank, następnie Tax Care, Expander i Money Expert. Zna proces kredytowy z obu stron biurka, więc wie, jak analityk w banku czyta wniosek i na czym wnioski najczęściej się wykładają.