Wydanie 2 · co poniedziałek rano
Radar hipoteczny, 05.10-11.10.2026
W tym tygodniu: stopy procentowe bez zmian, droższa stała rata, ceny z ogłoszeń a ceny prawdziwe, kredyt bez wkładu własnego i zwroty odsetek z gotówkowych. Najpierw to, co się zmienia u Ciebie, potem liczby.
W tym wydaniu
Stopy procentowe bez zmian. Podwyżka w listopadzie „możliwa”, ale mało kto jej oczekuje
Rada zostawiła stopy na poziomie 3,75%. Twoja rata ze zmiennym oprocentowaniem z tego powodu się nie zmienia.
Co się stało
W środę 7 października Rada Polityki Pieniężnej, czyli dziesięcioosobowe grono, które ustala w Polsce „cenę pieniądza”, zostawiła stopy procentowe bez zmian. Główna stopa NBP to nadal 3,75%, tak jak od marca.
Dzień później prezes NBP powiedział, że podwyżka w listopadzie jest możliwa, „chociaż tego nie przewiduję”. Tłumaczył, że za wrześniową inflację 4% odpowiadają głównie drogie paliwa i energia. Od 3 października paliwa są objęte niższymi podatkami, co ma inflację przyhamować.
Dużo zależy od nowej prognozy NBP na początku listopada i od stycznia, kiedy ulga na paliwa ma się skończyć.
Inflacja we wrześniu doszła do 4%, najwyżej w tym roku
Co to oznacza dla Ciebie
Jeśli masz kredyt ze zmienną ratą, ta decyzja niczego w niej nie zmienia. Co dalej, tego nie wie nikt.
Ekonomiści ING widzą możliwe dwie podwyżki na początku 2027 roku, jeśli paliwa i energia pozostaną drogie. Ekonomiści Erste zakładają długi okres bez zmian. To prognozy, nie obietnice.
Źródło: Parkiet, 7.10 · Money.pl, 8.10 · Subiektywnie o Finansach, 8.10
Stopy stoją, a nowy kredyt ze stałą ratą i tak drożeje
Banki wyceniają stałą ratę według tego, czego rynek spodziewa się w przyszłości, a nie według ostatniej decyzji Rady.
Co się stało
Oprocentowanie stałe to takie, przy którym rata nie zmienia się zwykle przez pierwsze 5 lat. Banki ustalają je na podstawie oczekiwań rynku, a rynek od września zakłada, że stopy mogą pójść w górę.
Według porównywarki Rankomat.pl (dane z 7 października) średnia stała stopa w ofertach banków to już około 6,4%.
Jej analityk policzył też, że każda podwyżka stóp o ćwierć punktu procentowego zabrałaby rodzinie z jednym dzieckiem i dochodem 12 tys. zł na rękę nieco ponad 20 tys. zł zdolności kredytowej, czyli najwyższej kwoty, jaką bank zgodzi się pożyczyć.
Co to oznacza dla Ciebie
Jeśli planujesz kredyt, to ile bank Ci pożyczy i na jaki procent, zależy nie tylko od decyzji Rady, ale też od nastrojów rynku. A te zmieniają się z tygodnia na tydzień.
Po czwartkowej konferencji prezesa NBP rynek trochę ostudził oczekiwania szybkich podwyżek. Czy i kiedy zobaczymy to w cennikach, tego dziś nie wiadomo. Osobno opisujemy, czym różni się rata stała od zmiennej.
Źródło: WNP.pl, 7.10 · Parkiet, 7.10 · XTB, 8.10
Cena z ogłoszenia to dopiero początek rozmowy
Tylko co piąte używane mieszkanie sprzedaje się za cenę z ogłoszenia. Reszta taniej, zwykle o kilka procent.
Co się stało
Sieć biur nieruchomości Metrohouse podsumowała III kwartał na rynku mieszkań używanych. Tylko nieco ponad co piąte mieszkanie sprzedało się za cenę z ogłoszenia.
Typowy przebieg: sprzedający najpierw sam obniżał cenę o około 4%, a potem kupujący wynegocjował jeszcze około 2%.
Przy nowych mieszkaniach widać podobną różnicę. W Warszawie średnia cena w ofertach deweloperów to około 19,7 tys. zł za metr, a mieszkania faktycznie sprzedane kosztowały średnio około 17,7 tys. zł. Tu powodem jest głównie to, że ludzie wybierają tańsze lokale z oferty.
Warszawa: w ofertach prawie 20 tys. zł za metr, a ludzie kupują średnio za niecałe 18 tys.
Co to oznacza dla Ciebie
Jeśli szukasz mieszkania, cena w ogłoszeniu i cena, za którą ludzie naprawdę kupują, to dwie różne liczby.
Bank liczy kredyt i wkład własny od ceny z umowy albo z wyceny rzeczoznawcy, zależnie od tego, która jest niższa. Każdy utargowany tysiąc to więc mniejszy kredyt.
Jest też druga strona: sprzedający ustępują coraz mniej chętnie.
Źródło: Rzeczpospolita, 6.10 · Parkiet, 8.10
Kredyt bez wkładu własnego: nowe limity cen do końca roku
Bez własnych oszczędności kupisz tylko mieszkanie, którego cena za metr mieści się w limicie dla Twojego miasta.
Co się stało
Od 1 października do końca grudnia obowiązują nowe limity cen w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym. To działający od kilku lat program, w którym państwowy bank BGK poręcza za brakujący wkład własny (do 20% ceny, nie więcej niż 100 tys. zł). Dzięki temu kredyt może pokryć nawet całą cenę mieszkania.
Warunek: cena za metr nie może przekroczyć limitu dla danej miejscowości. W Warszawie to teraz około 17,5 tys. zł za metr nowego mieszkania i około 16,2 tys. zł za używane.
Ile może kosztować metr nowego mieszkania, żeby kredyt bez wkładu wchodził w grę
Co to oznacza dla Ciebie
Jeśli nie masz odłożonego wkładu własnego, ten limit decyduje, które mieszkania w ogóle wchodzą w grę. Lokal droższy za metr niż limit odpada z programu, nawet gdy dochody pozwalają na kredyt.
W Warszawie limit jest dziś blisko średniej ceny faktycznie sprzedawanych nowych mieszkań. Zobacz też, jak banki liczą dochód i zdolność kredytową.
Źródło: Infor.pl, 1.10 · Bankier.pl, IV kwartał 2026
Masz kredyt gotówkowy z doliczoną prowizją? Bank może się do Ciebie odezwać
Banki zaczęły oddawać część odsetek od kredytów gotówkowych. Kwoty są małe, a kredytów hipotecznych to nie dotyczy.
Co się stało
Banki rozsyłają klientom nowe harmonogramy spłat i prośby o numer konta do zwrotu pieniędzy. Chodzi o kredyty gotówkowe i ratalne, w których prowizja została doliczona do pożyczonej kwoty, a bank naliczał odsetki także od niej.
Unijny trybunał orzekł 23 kwietnia 2026 r., że tak nie wolno. Banki oddają jednak odsetki naliczone dopiero od dnia wyroku, więc kwoty są niewielkie: przy kredycie 20 tys. zł z prowizją 1 tys. zł to około 330 zł.
Co to oznacza dla Ciebie
Jeśli spłacasz kredyt gotówkowy albo raty, pismo z banku o „korekcie odsetek” może być prawdziwe.
Jedna rzecz techniczna: autorzy tekstu zwracają uwagę, że podpisanie ugody na część kwoty może zamknąć drogę do sporu o resztę, więc treść dokumentu ma znaczenie.
Źródło: Subiektywnie o Finansach, 6.10 · Parkiet, stanowisko ZBP
Ciąg dalszy z poprzedniego tygodnia
- ●Decyzja Rady. Tydzień temu czekaliśmy na środę 7 października. Stało się: stopy bez zmian, główna stopa NBP dalej 3,75%.
- ●Koniec WIBOR-u w nowych kredytach. Zgodnie z zapowiedzią mBank od 7 października udziela nowych kredytów hipotecznych już tylko z nowym wskaźnikiem POLSTR. To wskaźnik, od którego bank liczy zmienną ratę, następca WIBOR-u. W kredytach już spłacanych nic się nie zmienia. Więcej: POLSTR czy WIBOR.
- ●Dane o chętnych na kredyt. Biuro Informacji Kredytowej nie podało jeszcze, ile osób wnioskowało o kredyt mieszkaniowy we wrześniu. Zapowiadaliśmy te dane na miniony tydzień, przechodzą na ten.
Co obserwować w tym tygodniu
- ●Pełne dane o inflacji za wrzesień. GUS zwykle w połowie miesiąca potwierdza wstępny odczyt 4% i pokazuje, co dokładnie drożało.
- ●Dane o chętnych na kredyt. Zaległy odczyt za wrzesień pokaże, czy rozmowy o podwyżkach stóp ostudziły zainteresowanie kredytami.
- ●Cenniki banków. Czy stała stopa w ofertach zatrzyma się w okolicach 6,4% po spokojniejszej konferencji prezesa NBP.
- ●Paliwa i ulga podatkowa. Niższe podatki na paliwa obowiązują do 31 grudnia. Każda zapowiedź przedłużenia albo jej brak wpływa na prognozy inflacji, a przez nie na oczekiwania wobec stóp.
Nie wiesz, jak to działa w Twojej umowie?
Zapytaj, od tego jesteśmy. Możesz też sprawdzić swoje możliwości w kalkulatorze zdolności kredytowej. Radar hipoteczny publikujemy co poniedziałek rano.